창원지방법원 2025타경791. 김해시 풍유동 428-8의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 252.8㎡의 대지이며, 건물은 2002.06.12 사용승인된 경량철골조 아스팔트싱글지붕 지상2층입니다. 소유자는 서용교와 장채원이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리분석의 기준점은 2002.06.20 설정된 김해축산업협동조합의 채권최고액 180,000,000원 근저당권입니다. 이후의 2020년 근저당권과 2024년 이후 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2002년과 2003년에 설정됐던 전세권 두 건은 각각 이미 등기부상 말소되어 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경791 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 풍유동 428-8 · 경상남도 김해시 칠산로399번길 36 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 252.8㎡ · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 경량철골조 아스팔트싱글지붕 지상2층 · 사용승인일 2002.06.12 |
| 소유자 | 서용교 2분의 1 · 장채원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 509,020,500원 / 509,020,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해축산업협동조합 / 236,897,434원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2002년 근저당
가장 먼저 확인할 것은 2002.06.20 김해축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 2020.04.27 김해축산업협동조합 근저당권 120,000,000원과 신용보증기금·농협은행주식회사· 중소벤처기업진흥공단의 가압류, 2025.11.14 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최윤성 | 기타란 참조 | 2024.09.02 | 2026.01.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
최윤성의 전입신고일은 2024.09.02입니다. 말소기준권리인 2002.06.20 근저당권보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.01.27 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 보증금 규모와 우선변제 여부는 원문 서류에서 추가 확인해야 합니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 가격 기준 — 신건 509,020,500원
현재 회차는 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 509,020,500원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 509,020,500원입니다.
이 사건에서는 감정가와 최저가가 동일하다는 사실까지만 가격 판단에 반영합니다. 따라서 감정가만을 근거로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않고, 입찰 전 풍유동 일대의 최근 실거래와 토지·건물의 개별 상태를 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 509,020,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,490,205원 |
| 1. 근저당 · 김해축산업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김해축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 567,000,000원 | 201,530,295원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 601,801,256원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 63,935,832원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 184,509,757원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,717,246,845원 중 501,530,295원이 배당되고 1,215,716,550원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 509,020,500원 | 501,530,295원 | 1,215,716,550원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 407,216,400원 | 400,744,236원 | 1,316,502,609원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 325,773,120원 | 320,412,296원 | 1,396,834,549원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 407,216,400원, 325,773,120원으로 내려가고 채권자 미배당은 증가합니다. 반면 이 사건의 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 칠산초등학교 남서측 인근이며, 근린생활시설·단독주택·중·소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 경량철골조 아스팔트싱글지붕 지상2층으로, 외벽은 사이딩판넬 마감 등이며 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생설비와 기본 급·배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 252.8㎡ 대지, 완경사·세로장방형이며 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역에 포함되며 모든 축종 제한지역입니다.
- 공시지가. 639,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당 없음이며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 최윤성은 전입일상 대항력이 없지만 보증금과 확정일자는 확인이 필요하므로 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·사용관계와 평가 반영 범위를 확인하세요.
- 토지와 건물의 이용상태. 사건상 용도 표기와 감정평가상 단독주택 이용상태를 함께 보고 현장 상태를 확인하세요.
- 공유관계. 서용교와 장채원이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으므로 점유·인도 관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 509,020,500원을 그대로 시세 할인으로 보지 말고 인근 최근 거래와 개별 토지·건물 상태를 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 현황과 가격
이 사건의 권리구조는 기준점이 명확합니다. 2002.06.20 김해축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인의 전입은 2024.09.02로 뒤에 있습니다. 과거 전세권은 이미 말소됐고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이것만으로 신건 최저가 509,020,500원의 가격 매력까지 인정되는 것은 아닙니다. 일괄매각·제시외 건물 포함, 보증금·우선변제 확인이 필요한 후순위 임차인, 토지와 건물의 실제 이용현황을 모두 대조한 뒤 가격을 정해야 합니다. 이 물건은 권리 인수 위험보다 현장 확인과 응찰가 검증이 핵심인 사건입니다.