광주지방법원 2026타경30886. 광주 광산구 수완동 해솔마을현진에버빌1단지 105동 1103호, 전용 169.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 현진희이며, 2016년 630,000,000원에 매수했습니다. 같은 날 한국스탠다드차타드은행 근저당이 설정됐고, 이후 농협은행 근저당과 여러 가압류가 뒤따랐습니다. 주식회사 푸름이 신청한 강제경매가 2026년 4월 1일 개시됐습니다.
권리의 중심은 2016년 10월 14일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 이를 말소기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 해당 근저당은 최초 채권최고액이 520,800,000원이었으나 이후 374,000,000원으로 변경됐습니다. 예상배당표에는 최초 금액이 사용돼 있어 실제 권리금액과 배당을 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30886 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 수완동 933 해솔마을현진에버빌1단지 105동 11층 1103호 |
| 도로명주소 | 광산구 장덕로 138 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 169.94㎡ · 방 4실·거실·주방·욕실 3·드레스룸 · 지상 25층 중 11층 |
| 단지 규모 | 672세대 · 사용승인 2009.03.25 |
| 소유자 | 현진희 · 단독소유 · 2016.10.14 소유권이전 · 거래가 630,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,410,000,000원 / 1,410,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 푸름 / 49,764,877원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 입찰보증금 | 최저매각가의 10% 적용 시 141,000,000원 |
| 감정 이용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
기존 하나은행·비아농업협동조합·신한은행·우리은행 근저당과 과거 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023년에 설정된 허태승·유성희의 가압류 역시 각각 말소 처리돼 현재 인수할 권리로 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮아도 하락 추세를 봐야 한다
해솔마을현진에버빌1단지 동일 면적 169.94㎡의 실거래 12건을 비교합니다. 전체 평균은 1,500,000,000원이지만, 과거의 높은 거래금액이 포함되어 있으므로 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 1,476,000,000원, 최신 거래 1,430,000,000원, 최근 가격 추세 -2.7%를 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 169.94㎡ | 18 | 1,430,000,000원 |
| 2025.11 | 169.94㎡ | 16 | 1,410,000,000원 |
| 2025.11 | 169.94㎡ | 23 | 1,800,000,000원 |
| 2025.06 | 169.94㎡ | 10 | 1,410,000,000원 |
| 2025.04 | 169.94㎡ | 9 | 1,330,000,000원 |
| 2025.03 | 169.94㎡ | 23 | 1,850,000,000원 |
| 2024.10 | 169.94㎡ | 19 | 1,250,000,000원 |
| 2024.07 | 169.94㎡ | 6 | 1,400,000,000원 |
| 2024.04 | 169.94㎡ | 9 | 1,470,000,000원 |
| 2024.01 | 169.94㎡ | 18 | 1,600,000,000원 |
| 2023.09 | 169.94㎡ | 21 | 1,550,000,000원 |
| 2023.04 | 169.94㎡ | 20 | 1,500,000,000원 |
| 전체 평균 | 169.94㎡ | 12건 | 1,500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 169.94㎡ | 5건 | 1,476,000,000원 |
| 최신 거래 | 169.94㎡ | 2026.03 | 1,430,000,000원 |
신건 최저가 1,410,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.5%로 평균보다 낮습니다. 전체 평균과 비교하면 94.0%이지만, 이것만으로 저가 매수라고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
특히 최신 거래는 2026년 3월의 1,430,000,000원으로, 최저가와 거의 같은 가격대입니다. 2025년 6월과 11월에도 1,410,000,000원 거래가 존재합니다. 최근 가격 추세가 -2.7%인 점을 감안하면, 신건 최저가의 할인 여력은 크다고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,410,000,000원 가정 · 원본 금액 검증 필요)
아래는 제시된 배당 시뮬레이션을 그대로 표시한 것입니다. 한국스탠다드차타드은행의 변경 전 채권최고액을 사용하고 있으며 신청채권자 배당 결과에도 확인이 필요한 불일치가 있습니다. 확정 배당액으로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,500,000원 |
| 1. 한국스탠다드차타드은행 근저당 | 520,800,000원 | 520,800,000원 |
| 2. 농협은행 근저당 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 3. 주식회사 푸름 가압류(갑구 8) | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 주식회사 푸름 가압류(갑구 9) | 172,946,902원 | 172,946,902원 |
| 5. 허정 가압류 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 6. 주식회사 푸름 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 95,753,098원 |
제시된 계산상 채권 총액 및 배당액은 각각 1,297,746,902원, 부족액은 0원, 소유자 잔여금은 95,753,098원입니다. 집행비용은 16,500,000원으로 추정됐으며 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당 변경 내역과 채권액을 정정하면 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
근저당 금액: 한국스탠다드차타드은행의 최종 변경 채권최고액은 374,000,000원인데 위 표는 최초 설정액 520,800,000원을 배당액으로 사용합니다. 배당액은 현재 유효한 담보권 범위와 실제 채권액을 확인한 뒤 재산정해야 합니다.
신청채권자 배당: 경매 신청채권자인 주식회사 푸름의 청구액은 49,764,877원입니다. 회차별 시나리오에는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되지만, 위 표에는 푸름 명의 가압류 채권에 대한 배당이 각각 계산돼 있습니다. 가압류의 본압류 이행 관계, 청구채권의 동일성, 중복계상 여부 및 실제 배당액을 확인해야 합니다.
소유자 잔여금: 위 불일치와 미반영 우선채권이 존재하므로 95,753,098원을 실제 교부액으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액과 배당 부족액을 구분
제시된 회차별 시나리오에서는 낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당액이 늘어나지만, 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정됩니다. 단, 이 결과는 실제 점유관계와 권리 변동이 없다는 전제이며, 배당표의 채권액 불일치는 별도로 정정해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 1,410,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 1,128,000,000원 | 183,426,902원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 902,400,000원 | 406,770,902원 | 0원 |
채권자에게 배당되지 않는 금액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 본건은 등기상 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조이므로, 제시된 시나리오의 채권자 부족액과 매수인 인수액은 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 수완동 수완초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트 및 근린생활시설이 소재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2009.03.25 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 25층 건물의 11층입니다. 방 4실·욕실 3개·드레스룸 등이 있으며, 도시가스 개별난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 25m 도로, 남측 약 15m 도로 및 동측 약 10m 보행자도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 및 택지개발지구입니다. 교육환경보호구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있으며 공시지가는 1,223,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 672세대 단지로 동일 면적 거래 사례가 확인되지만, 실거래 최저 12.50억부터 최고 18.50억까지 편차가 큽니다. 최근 가격 추세도 -2.7%이므로 단지 전체 평균보다 해당 호수와 유사한 거래를 중시해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 9번 한국스탠다드차타드은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·강제경매개시결정의 매각 소멸 여부를 최종 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 한국스탠다드차타드은행의 최초 채권최고액 520,800,000원과 최종 변경액 374,000,000원을 구분하고 최신 등기와 실제 채권잔액을 대조하세요.
- 신청채권자 배당 검증. 주식회사 푸름의 청구액 49,764,877원, 가압류 채권, 본압류 이행 관계 및 시나리오상 배당 0원 표기의 정합성을 확인하세요.
- 임대관계·점유 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 및 현장점유를 대조해 실제 임차인과 대항력 가능성을 확인하세요.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 1,476,000,000원뿐 아니라 최신 거래 1,430,000,000원과 가격 추세 -2.7%를 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 유찰 시 가격 재검토. 제시된 1회 유찰 1,128,000,000원, 2회 유찰 902,400,000원 시나리오와 실제 법원 매각조건을 대조하세요. 유찰 가능성은 확정된 사실이 아닙니다.
- 관리비·인도 비용. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자의 인도 협의 및 필요한 절차에 따른 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격과 점유·배당은 확인 필요”
본건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조이며, 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 인수 위험은 제한적으로 나타납니다.
그러나 실제 임대관계가 미상이고 선순위 근저당 변경액과 예상배당표가 일치하지 않습니다. 신청채권자 배당 표기도 확인이 필요하므로 권리분석을 완전히 마무리했다고 보기는 어렵습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 14.10억은 최근 12개월 평균 14.76억보다 낮지만, 최신 거래 14.30억과의 차이가 작고 최근 가격 추세가 -2.7%입니다. 전체 평균 대비 할인율만을 이유로 충분한 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
결론은 등기상 인수액 0원이라는 장점은 인정하되, 점유 확인·근저당 및 배당 정정·하락 시세를 반영한 응찰가 검토가 선행되어야 한다는 것입니다. 제시된 자료 기준 종합 등급은 B로 평가하며, 신건 즉시 입찰보다는 확인되지 않은 위험과 실거래 가격을 먼저 점검하는 접근이 적절합니다.
