광주지방법원 2026타경30889. 광주 광산구 신창동 대광로제비앙아파트 108동 7층 702호, 전용 84.9878㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 정해인이고 2019년 12월 30일 매매를 원인으로 2020년 2월 3일 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 375,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022년 3월 24일 설정된 광주문화신용협동조합 근저당권 300,000,000원입니다.

같은 날 광주문화신용협동조합의 84,000,000원 근저당이 추가로 설정됐고, 2022년 10월 4일에는 48,000,000원 근저당이 더해졌습니다. 이후 국세 압류, 신한카드·김동현·한국기술개발의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 계산에서는 낙찰가 403,000,000원이 곧 실질취득액입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 출입과 상태 확인은 이루어지지 않았습니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건 가격

가격 판단은 전체 12건 평균보다 최근 12개월 동일면적 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 7건 평균은 390,714,285원이고, 현재 최저가이자 실질취득액인 403,000,000원은 그 평균의 103.1%입니다. 즉 최근 평균만 놓고 보면 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.

최신 거래는 2026년 4월 420,000,000원이지만 같은 달 1층 거래는 357,000,000원으로 가격 편차가 확인됩니다. 더 중요한 지표는 최근 거래군이 이전 거래군보다 -2.2% 낮다는 점입니다. 최근 시세가 하락 방향인 상황에서 최저가 403,000,000원이 최근 12개월 평균보다 높으므로, 신건 단계에서 가격 가점을 주기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 403,000,000원 가정)

예상 채권총액 468,114,527원 중 396,570,000원이 배당되고, 미배당액은 71,544,527원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 달라진다

현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 370,282,084원이 배당 시뮬레이션상 충족되지만, 1회 유찰 시 배당액은 317,086,400원, 2회 유찰 시 253,509,120원으로 감소합니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 이 물건은 유찰에 따라 인수액이 늘어나는 임차인 인수형이 아니라, 가격만 낮아지는 일반 권리소멸형에 가깝습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 계단식 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 19층 건물 내 7층입니다.
• 입지. 광주광역시 광산구 신창동 광주보건대학교 서측 인근으로, 아파트단지 중심의 공동주택과 중·소규모 근린생활시설, 학교시설이 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 단지. 광주신창동대광로제비앙아파트는 567세대이며 준공일은 2016.09.28입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·사다리형, 중로각지이며 공시지가는 820,700원/㎡입니다.
• 규제. 지구단위계획구역, 가축사육 전부제한구역, 교육환경 보호구역, 비행안전제2구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 출입과 확인이 불가능해 통상적인 현상과 관리상태를 상정해 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준을 최근 시세에 맞출 것. 최저가 403,000,000원은 최근 12개월 평균 390,714,285원의 103.1%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -2.2% 낮습니다. 최신 420,000,000원 한 건만을 기준으로 가격을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
• 세금 배당 확인. 국세 압류와 국민건강보험공단 압류가 있어 당해세·법정기일에 따른 실제 배당 순서를 매각물건명세서와 배당자료에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 수리 상태와 점유 현황은 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 말소기준 재대조. 을구 2번 2022.03.24 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조인지 최신 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 가격을 봐야 하는 신건

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.03.24 광주문화신용협동조합 근저당 300,000,000원이고, 그 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 인수도 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격은 별개입니다. 실질취득액 403,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 390,714,285원의 103.1%이고, 최근 가격 흐름도 -2.2%입니다. 최신 거래 420,000,000원보다 낮다는 사실만으로 신건을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리 부담은 낮지만, 현재 회차 가격 메리트는 제한적이라는 것이 이 사건의 핵심입니다.