광주지방법원 2026타경30896. 광주 북구 신안동 250-6의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 기호2(가) 주택, 기호2(나) 광(창고)이고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 현재 소유자는 양동원입니다. 등기상 과거 서방새마을금고 근저당 36,000,000원과 최형철 전세권 130,000,000원은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2026-03-30 강제경매개시결정입니다.
문제는 말소기준보다 앞서 성립한 임차관계입니다. 유현웅은 2022-05-03 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022-04-18이며, 임차보증금 90,000,000원의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 배당안에서는 90,000,000원이 전액 배당돼 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30896 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 250-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호2(가) 주택 · 기호2(나) 광(창고) |
| 토지 | 104.1㎡ · 대 · 준주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 양동원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,166,120원 / 179,166,120원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유현웅 / 103,265,752원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소된 권리보다 선순위 임차관계가 핵심
과거 서방새마을금고 근저당은 2019-05-03 해지로 말소됐고, 최형철 전세권도 2020-03-09 해지로 말소됐습니다. 2024타경4375 강제경매 역시 2026-03-12 취하돼 2026-03-16 등기가 말소됐습니다. 현재 사건의 기준이 되는 권리는 2026-03-30 접수된 유현웅의 강제경매개시결정입니다.
유현웅의 임차권은 이보다 앞선 2022-05-03 전입·점유와 2022-04-18 확정일자를 갖고 있고, 임차권등기는 2024-12-03 접수됐습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 다만 현재 회차 배당안에서는 유현웅 보증금 90,000,000원이 우선 전액 배당됩니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유현웅 | 건물 중 2층 전부 · 주거(임차권등기) | 2022-05-03 | 2022-04-18 | 90,000,000원 | 대항력 우선변제 현재 회차 전액배당 예상 |
| 김동수 | 알수없음 | 2024-03-04 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2026-04-24 |
② 회차별 배당여력 — 유현웅 보증금 다음 순위에서 미배당 확대
실거래 시세 대신 현재 배당안과 유찰 시나리오를 보면, 매각대금이 낮아질수록 신청채권 관련 미배당액이 확대됩니다. 유현웅의 90,000,000원 임차보증금은 제시된 시나리오에서도 우선변제 구조로 반영돼 있고, 김동수의 보증금은 금액을 특정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 179,166,120원 | 85,857,794원 | 17,407,958원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 143,332,896원 | 50,526,235원 | 52,739,517원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 114,666,316원 | 22,260,988원 | 81,004,764원 | 0원 |
표의 매수인 인수 0원은 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 김동수의 보증금이 미상인 점은 별도 권리위험으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,166,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,326원 |
| 1. 임차인 유현웅 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 유현웅 | 103,265,752원 | 85,857,794원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 유현웅 임차보증금 90,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권 청구액 103,265,752원 중 85,857,794원이 배당돼 17,407,958원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 임동 행정복지센터 북측 인근이며, 주변은 노선상가와 후면지 단독주택이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호2(가)는 주택, 기호2(나)는 광(창고)으로 이용 중입니다.
- 토지. 104.1㎡의 대지로 준주거지역·토지구획정리사업지구이며, 공시지가는 438,500원/㎡입니다.
- 건물. 기호2(가)는 시멘트벽돌조 슬래브 및 시멘트 기와지붕 2층, 기호2(나)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 구조입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김동수 임대차 확인. 2024-03-04 전입, 2026-04-24 배당요구 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 계약서·점유범위·보증금 확인이 최우선입니다.
- 유현웅 배당 확인. 90,000,000원 보증금은 현재 배당안에서 전액 변제되지만, 실제 배당표에서 전액 변제 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자 관계 확인. 유현웅은 신청채권자이면서 등기된 임차권자입니다. 권리관계와 채권 발생 근거를 원문 서류로 대조할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 및 제시외 건물이 일괄매각 대상이므로 현황과 공부상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 확인된 실거래 시세 없이 감정가 179,166,120원만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 권리위험과 별개로 주변 거래가격을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유현웅 0원 인수”보다 김동수 미상이 더 중요하다
현재 회차 배당안만 보면 유현웅의 임차보증금 90,000,000원은 전액 변제돼 해당 임차권의 잔액 인수는 없습니다. 하지만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원’ 물건으로 분류하기는 어렵습니다. 2024-03-04 전입한 김동수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 말소기준권리는 2026-03-30 강제경매개시결정이므로 김동수는 선행 점유자에 해당하고, 현재 정보만으로는 대항력 가능·미상 상태입니다. 이 사건의 권리분석 승부처는 유현웅의 90,000,000원이 아니라 김동수의 실제 임대차관계와 보증금 규모입니다.
