의정부지방법원 2026타경70155. 포천시 군내면 구읍리 64-1의 주택 및 근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 감정 이용상태는 주택 및 근린생활시설(통칭: 포천 연탄화덕 구이)이고, 토지는 상업용 등 부속토지로 이용되는 부분이 포함돼 있습니다. 말소기준은 2006년 11월 28일 이은일의 근저당권 39,000,000원이며, 이후 존속하는 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
임차인으로 조사된 오경신과 권병희는 모두 전입일이 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없고 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 오경신은 등기부상 근저당권자와 이름이 동일하고 보증금도 확인되지 않아, 실제 점유·임대차 관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70155 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 군내면 구읍리 64-1 · 경기도 포천시 군내면 청군로 3194 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 주택 및 근린생활시설(통칭: 포천 연탄화덕 구이) |
| 소유자 | 안홍규 (2024.01.17 상속, 2026.03.11 소유권이전 등기) |
| 토지 | 대 536㎡ · 계획관리지역 · 상업기타 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 730,655,100원 / 730,655,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 99,784,197원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 기준일 이후 권리는 소멸
말소기준은 2006.11.28 이은일 근저당권 39,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 포천농업협동조합 근저당 65,000,000원, 오경신 근저당 130,000,000원 및 2026.01.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 소유자는 2024.01.17 상속을 원인으로 2026.03.11 소유권이전 등기를 마친 안홍규입니다.
② 임차인 분석 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오경신 | 2021.03.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 인수 0원 |
| 권병희 | 2017.03.02 | 10,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 배당요구 2026.06.01 | 인수 0원 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 대신 감정가와 회차 구조를 본다
확인 가능한 실거래 비교자료가 없어 감정가 730,655,100원이 현재 시장가격보다 높거나 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득액은 매수인 인수액 0원을 반영해 730,655,100원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 730,655,100원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 584,524,080원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 467,619,264원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 730,655,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,706,551원 |
| 2. 근저당 · 이은일 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 근저당 · 포천농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 근저당 · 오경신 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 486,948,549원 |
현재 회차 기준 예상배당에서는 근저당 채권 234,000,000원이 전액 배당되고 채권 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물·입지 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 건물은 주택 및 근린생활시설로 이용 중이며 통칭은 ‘포천 연탄화덕 구이’입니다.
- 주위환경. 군내면사무소 남동측 근거리에 위치하며 일반주택·농경지·근린생활시설·중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 인접 필지 등을 경유해 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지 형상. 536㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 지적상 맹지이나 인접토지를 경유한 진입은 가능합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3·4·5는 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 상업용 등 부속토지로 이용 중입니다.
- 농지 리스크. 목록 3·4·5는 농지취득자격증명 제출이 필요하고 원상회복명령 가능성이 명시돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되지만 타인토지상의 제시외건물 및 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 건물상태. 주택과 근린생활시설 모두 적벽돌조 슬래브지붕 단층이며 기본적인 위생급배수설비와 보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성부터 확인. 목록 3·4·5의 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 못하면 보증금이 반환되지 않습니다.
- 원상회복 가능성 확인. 공부상 ‘전’을 상업용 등 부속토지로 이용 중이어서 원상회복명령 가능성이 명시돼 있습니다.
- 맹지·통행관계 확인. 인접토지를 경유해 진입한다는 사실만으로 지속적인 통행권이 보장되는 것은 아니므로 실제 진입 경로를 확인해야 합니다.
- 제외 물건 범위 확인. 타인토지상의 제시외건물 및 컨테이너는 매각에서 제외되므로 현장에서 경계와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 오경신 점유관계 확인. 임차인 오경신과 근저당권자 오경신의 동일인 여부 및 실제 임대차 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 권병희 배당요구 확인. 보증금 10,000,000원·월세 600,000원이며 2026.06.01 배당요구를 한 임차인입니다. 대항력은 없지만 명도 및 배당절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가가 곧 시세라고 볼 수 없습니다. 근린시설·토지의 실제 수익성·대체거래·현장 상태를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 농지취득자격증명 관련 행정요건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 조사된 임차인 2명 모두 말소기준보다 늦게 전입했고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기 권리만 놓고 보면 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 여기에 있지 않습니다. 지적상 맹지, 인접토지 경유 진입, 공부상 ‘전’인 토지의 상업용 이용, 농지취득자격증명 의무와 원상회복 가능성이 동시에 존재합니다. 특히 농취증 미제출 시 보증금을 반환하지 않는 조건은 입찰 자체의 실행가능성을 좌우합니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 730,655,100원이 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 이 물건은 권리보다 토지·행정·진입 조건을 먼저 검증해야 하는 근린시설 + 토지 경매입니다.
