광주지방법원 2026타경30905. 광주 북구 용봉동의 용봉동도나우270 제103동 2층 203호 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 159,110,000원입니다.

권리분석의 출발점은 2016년 6월 3일 설정된 우리은행 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리로 표시되어 있으며, 임차인 황성환의 전입일은 2018년 10월 24일입니다. 따라서 제공된 판정상 임차인에게 대항력이 없고, 매각에 따른 보증금 인수는 발생하지 않는 구조입니다.

다만 이 물건에는 일반적인 근저당과 임차권 외에 민간임대주택등기와 금지사항등기가 존재합니다. 단순히 인수액이 0원이라는 이유만으로 모든 확인 절차가 끝났다고 보기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 임차인보다 먼저다

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

황성환의 임대차계약은 2018.10.22 시작되었으며, 최초 확정일자에 기재된 보증금은 145,950,000원입니다. 2020년에는 7,200,000원, 2022년에는 7,650,000원이 증액되어 현재 등기상 보증금은 160,800,000원입니다.

증액분의 확정일자는 각각 2020.06.18 및 2024.09.24이고, 2024.10.23 주택임차권등기가 접수되었습니다. 임차인의 배당요구는 접수된 것으로 표시되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 97.6%라는 숫자의 한계

용봉동도나우270의 비교 대상은 전용 56.94㎡ 거래입니다. 확인되는 매매 사례는 2022년 5월 1건이며, 거래금액은 255,000,000원입니다.

최저매각가 249,000,000원은 위 거래금액 대비 97.6%로, 금액 차이는 6,000,000원입니다. 다만 이 거래는 2022년 5월에 이루어졌으며, 대상 물건의 2층과 거래 사례의 4층이라는 층 차이도 있습니다. 이 오래된 단일 거래만으로 현재 시세를 추정하거나 최저가가 저렴하다고 결론 내리기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션에 따른 금액입니다. 집행비용 4,286,000원을 제외한 244,714,000원이 우리은행에 배당되고, 신청채권자 및 임차인의 예상배당은 0원입니다. 임차인 금액은 별도 참고행이며 제공된 채권자 총채권액에 중복 합산하지 않았습니다. 실제 배당은 근저당 변경등기, 공동담보 관계, 배당요구, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 금전 인수액과 배당은 분리

제공된 시나리오에서는 유찰로 매각가가 내려가더라도 매수인 인수금액은 모두 0원입니다. 채권자의 미배당액은 증가하지만, 그것이 자동으로 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 다만 민간임대주택 관련 등기와 실제 점유관계는 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 용봉동 광주비엔날레 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 소규모 공장 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 동측 소로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
• 건물. 2016.05.27 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 급배수·위생·난방설비, 승강기 및 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지. 사다리형에 가까운 평지의 아파트 부지이며, 제2종일반주거지역에 속합니다. 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
• 규제. 전통상업보존구역에 포함되며, 준보전산지 및 도로 관련 지정구역과 접합니다. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 230세대 아파트 단지이지만, 확인 가능한 동일 면적 매매 거래가 2022년 5월 1건뿐이므로 현재 거래 유동성과 적정 매도가격을 이 표본만으로 판단하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 을구 1번 우리은행 근저당의 설정일과 말소기준 여부를 원본 등기부에서 대조하세요.
• 근저당 변경등기 확인. 채권최고액 14,719,680,000원과 변경등기상 64,080,000원, 공동담보 해제의 관계를 확인하세요.
• 임차인 및 인도 확인. 황성환의 전입·확정일자·임차권등기·배당요구를 확인하고, 현재 점유 및 인도 가능 여부를 조사하세요.
• 민간임대주택 관련 사항. 임대의무기간, 등록 상태, 금지사항등기의 말소 여부 및 낙찰 후 효력을 확인하세요.
• 배당 관련 사항. 우리은행 실제 채권액, 공동담보 관계, 임차인 배당, 신청채권자의 배당 가능성을 원본 자료와 대조하세요.
• 현재 시세 재확인. 2022.05 거래금액 255,000,000원을 현재 시세로 간주하지 말고 최근 실거래와 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인하세요.
• 관리비·명도 비용. 체납 관리비 및 점유자와의 인도 협의에 필요한 비용을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 모든 위험 해소”

광주지방법원 2026타경30905는 우리은행의 선순위 근저당과 황성환의 후순위 임차권이 핵심인 아파트 경매입니다. 제공된 권리판정상 임차인은 대항력이 없으며, 매수인 금전 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 임차보증금 160,800,000원은 예상배당에서 회수되지 않고, 근저당 변경등기와 민간임대주택 관련 등기의 효력도 확인할 필요가 있습니다. 특히 배당 부족액이 크다는 사실과 매수인의 금전 인수 여부는 구별해야 합니다.

가격도 확정적으로 유리하다고 보기 어렵습니다. 최저가 249,000,000원은 2022년 5월 거래 255,000,000원 대비 97.6%이지만, 현재 시장가격을 검증할 수 있는 최근 거래 근거가 부족합니다.

결론적으로 금전 인수액은 0원으로 추정되지만, 등기 관련 규제·점유관계·현재 시세를 확인해야 하는 신건입니다. 오래된 단일 거래를 근거로 가격 메리트를 확정하지 않고, 말소 및 인도 조건을 원본으로 검증한 뒤 입찰가격을 판단하는 것이 필요합니다.