광주지방법원 2026타경30907. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 103동 504호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 권리관계의 출발점은 2016.06.03. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 한혜림의 주민등록·점유 개시는 그보다 뒤인 2016.06.09.입니다. 따라서 한혜림의 임차보증금 160,800,000원은 매수인이 떠안는 대항력 있는 보증금으로 보지 않습니다. 2024.09.11. 임차권등기가 이뤄졌지만 역시 말소기준권리 뒤에 위치하며, 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 등기부에는 2016.06.03. 근저당권의 채권최고액이 14,719,680,000원으로 기재되어 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경등기에 64,080,000원 및 공동담보 해제 내용도 있습니다. 예상배당표는 제공된 배당 계산에 따라 우리은행에 매각대금 대부분이 배당되는 구조로 산정되어 있습니다. 실제 피담보채권 잔액과 공동담보 범위는 입찰 전 원등기와 채권계산서를 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30907 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 103동 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 제103동 17층 건물 내 5층 504호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준은 2016.06.03. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차권자 한혜림의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2016.06.09.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 한혜림은 대항력 없음으로 정리되고, 2024.09.11. 임차권등기와 2025.04.10. 그 경정등기 역시 경매로 소멸하는 구조입니다. 2026.03.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 말소기준권리 이후 권리입니다.
② 임차인 — 대항력 없음 · 배당요구 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한혜림 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2016.06.09 | 160,800,000원 | 대항력 없음 배당요구 있음 인수 0원 |
| 2번 임차권 경정 | 주거(임차권등기) | 경정등기 2025.04.10 | 160,800,000원 | 동일 임차권 경정 중복 합산 안 함 |
한혜림은 2024.09.11. 배당요구가 확인됩니다. 임대차계약은 2014.11.17.부터 이어졌지만, 등기상 주민등록·점유 개시는 2016.06.09.이고 이는 우리은행 근저당 설정일인 2016.06.03.보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 핵심은 계약일 자체가 아니라 대항요건의 취득시점이며, 제공된 권리판정과 배당 시나리오상 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.
③ 가격 비교 — 신건 2.68억, 확인 거래 2.55억
용봉동도나우270은 230세대, 사용승인일은 2016.05.27.입니다. 대상 면적과 매칭된 실거래는 2022.05. 56.94㎡, 4층, 255,000,000원 1건이 확인됩니다. 신건 최저매각가 268,000,000원은 이 거래금액의 105.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 확인 평균 | 56.94㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
확인 거래금액 255,000,000원과 비교하면 신건 최저가는 13,000,000원 높습니다. 따라서 현재 268,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “신건부터 가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 확인된 거래가 1건뿐이고 거래시점도 2022.05.이므로, 현재 시세를 판단하려면 추가 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 263,448,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 계산에서는 집행비용 4,552,000원을 제외한 263,448,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당 잔액이 없습니다. 채권자 미배당액은 14,616,232,000원으로 계산되어 있으나, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차별 자금·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 268,000,000원 | 263,448,000원 | 14,616,232,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 214,400,000원 | 210,598,400원 | 14,669,081,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 171,520,000원 | 168,318,720원 | 14,711,361,280원 | 0원 |
회차가 내려가더라도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수가 생기지 않습니다. 즉 유찰에 따른 가격 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 이어지는 구조입니다. 다만 현재 가격 268,000,000원은 확인 실거래보다 높으므로 신건에서는 가격 우위가 확인되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주비엔날레전시관 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 5층 504호이며, 도시가스 개별난방·승강기·지하주차장·소화전·화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 남측과 동측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준일 재확인. 한혜림의 주민등록·점유일 2016.06.09.와 우리은행 근저당 설정일 2016.06.03.의 선후관계를 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 임차권 경정 중복 주의. 2025.04.10. 경정등기의 160,800,000원을 별도 임차보증금으로 더하지 마세요.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 14,719,680,000원과 같은 날 변경등기 64,080,000원·공동담보 해제의 정확한 법적 범위를 원문으로 확인하세요.
- 가격 기준 보수적으로. 확인된 동일평형 거래는 2022.05. 255,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가 268,000,000원이 이를 웃도는 만큼 최신 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.21. 민간임대주택 등기가 기재되어 있으므로 경매 후 효력과 말소 처리 여부를 매각물건명세서와 법원 기록에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 후순위라 단순하지만, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 핵심 권리관계는 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당이 2016.06.03. 먼저 설정됐고, 한혜림의 주민등록·점유는 2016.06.09.이므로 임차권은 대항력이 없습니다. 배당요구도 이뤄졌고 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 신건 가격 268,000,000원은 확인된 동일평형 거래 255,000,000원보다 13,000,000원 높고 105.1% 수준입니다. 게다가 비교 가능한 거래가 1건뿐이며 거래시점도 2022.05.입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격을 싸다고 판단할 근거는 부족한 구조로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
