광주지방법원 2026타경30909. 광주광역시 북구 용봉동 소재 도나우270 제103동 제10층 제1001호 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이며, 주택도시보증공사가 159,210,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
권리관계의 출발점은 2016.06.03 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 14,719,680,000원이지만 공동담보가 설정되어 있어 이 금액 전부를 해당 아파트만의 개별 채무로 해석해서는 안 됩니다. 이후 임차권등기와 강제경매개시결정이 나타납니다.
특히 임차인 오영화의 임차보증금 160,800,000원과 임차권등기 말소 이력이 핵심입니다. 임차권등기 자체의 등기상 상태와 별개로 임대차의 존속 여부, 보증금 반환 여부 및 매수인에 대한 대항 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 103동 10층 1001호 |
| 도로명주소 | 비엔날레로155번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 56.9432㎡ · 지상 17층 중 10층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 159,210,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 단지 규모 / 준공 | 230세대 · 2016.05.27 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 임차권과 특수등기 확인
말소기준권리는 2016.06.03 우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당권과 후순위 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 근저당권에는 공동담보 설정과 변경 이력이 있어 채권최고액만으로 실제 배당채권액이나 다른 담보물의 영향을 단정하기 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 160,800,000원과 대항력 확인
등기부에서 확인되는 실제 임차인은 오영화 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 오영화 주거 · 임차권등기 이력 |
160,800,000원 | 미확정 등기상 주민등록·점유개시일 2016.07.28 |
확인 필요 확정일자 및 증액분 순위 검토 |
미확정 말소·반환·배당관계 확인 |
| 실제 임차인 | 오영화 · 1명 |
|---|---|
| 임차보증금 | 160,800,000원 |
| 최초 임대차계약 | 2016.07.27 |
| 등기상 주민등록일 | 2016.07.28 |
| 등기상 점유개시일 | 2016.07.28 |
| 최초 확정일자 | 2016.07.28 · 139,000,000원 |
| 증액분 확정일자 | 2024.08.30 · 21,800,000원 |
| 임차권등기 | 2024.09.13 · 광주지방법원 2024카임5603 |
| 임차권 경정 | 2024.11.05 · 광주지방법원 2024카경5363 |
| 배당요구 관련 기재 | 2024.11.05 |
최초 임차권등기는 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 경정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 이 사실만으로 임차인의 보증금채권이 전액 변제되었다거나 매수인에 대한 대항 가능성이 완전히 소멸했다고 단정할 수 없습니다.
현재 판단: 대항력 미확정 · 우선변제 범위 확인 필요 · 매수인 인수금 미확정.
보증금은 최초 확정일자가 있는 139,000,000원과 증액분 21,800,000원으로 나뉩니다. 각 부분의 우선변제 순위와 배당 가능액은 서로 다를 수 있으므로 전체 보증금을 동일한 순위로 취급해서는 안 됩니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않은 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득금액을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
이 사건의 현재 최저가는 259,000,000원으로 임차보증금보다 높지만, 유찰 이후에도 단순히 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 임차인의 실제 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
③ 시세 비교 — 2022년 거래를 현재 시세로 볼 수 없다
용봉동도나우270은 230세대 규모이며, 비교 가능한 전용 56.94㎡ 거래로 확인되는 것은 2022년 5월 거래 1건입니다. 해당 거래금액은 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4층 | 255,000,000원 |
| 확인된 표본 평균 | 56.94㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
감정가이자 현재 최저가인 259,000,000원은 확인된 과거 거래금액의 101.6%입니다. 과거 거래 대비 가격 할인은 확인되지 않습니다.
다만 비교 거래가 2022.05에 발생했기 때문에 2026년 현재의 시장가격이나 최근 가격 추세를 판단하기에는 시차가 큽니다. 또한 비교 거래는 4층, 경매 대상은 10층으로 개별 호수의 조건도 다릅니다.
과거 거래 대비 101.6%라는 수치는 참고 비교치일 뿐이며, 현재 시장가치나 예상 낙찰 수익을 나타내는 수치가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,426,000원 |
| 1. 우리은행 근저당권 | 14,719,680,000원 | 254,574,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 159,210,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정에 따르면 집행비용과 우리은행 배당으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 채권최고액 기준으로 산정된 예시이며, 공동담보의 실제 피담보채무액, 임차인의 우선변제 및 최우선변제, 당해세 등은 확정적으로 반영된 배당표가 아닙니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
이는 선순위 근저당권 배당을 우선 적용한 계산 결과입니다. 다만 주택도시보증공사의 청구권 성격과 임차보증금 채권의 관계, 공동담보 배당 및 임차인의 실제 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
채권자의 미배당액이 그대로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 반대로 배당표상 인수액이 0원이라는 이유만으로 임차보증금 인수 위험이 완전히 해소되었다고 볼 수도 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 인수 확인이 먼저
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 259,000,000원 | 254,574,000원 | 0원 | 모형 0원 · 실제 미확정 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 207,200,000원 | 203,499,200원 | 0원 | 모형 0원 · 실제 미확정 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 165,760,000원 | 162,639,360원 | 0원 | 모형 0원 · 실제 미확정 |
유찰 시나리오의 최저매각가는 각각 207,200,000원과 165,760,000원입니다. 모든 회차에서 신청채권자의 예상배당은 0원으로 표시됩니다.
다만 위 회차별 금액은 실제 유찰 결과가 아닌 가정입니다. 또한 임차인의 대항력 및 미배당 보증금 인수 여부가 확정되지 않았으므로, 각 회차의 최저매각가를 곧바로 실질취득금액으로 간주할 수 없습니다. 현재 시세 확인과 임차인 권리분석이 완료되어야 회차별 가격 경쟁력을 비교할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주비엔날레 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 소재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 17층 건물입니다. 위생·급배수·화재경보·화재탐지·소화전·승강기·난방·도시가스 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측과 동측에 각각 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 소로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 생략되어 실제 내부 상태는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 230세대 아파트로 확인되지만, 비교 가능한 실거래가 2022년 거래 1건에 한정되어 현재 매매가격과 거래 유동성을 충분히 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 오영화의 실제 전입·점유 이력과 말소기준권리 전후 관계를 주민등록 및 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 반환 여부. 임차권등기가 말소된 원인과 보증금 160,800,000원의 반환·정산 여부를 확인해야 합니다.
- 배당순위 확인. 최초 확정일자 보증금 139,000,000원과 증액분 21,800,000원의 우선변제 범위를 구분해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2016-654호와 변경등기를 확인해 실제 피담보채무와 배당관계를 검증해야 합니다.
- 주택도시보증공사 청구권 확인. 강제경매 신청 원인과 임차보증금 채권의 대위·승계 관계를 확인해야 합니다. 동일 보증금채권을 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 관련 제한. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 경매 후 처리 및 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 2022년 실거래 1건만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 최근 거래와 개별 호수의 층·향·상태를 대조해야 합니다.
- 점유·내부 확인. 폐문부재로 내부 확인이 생략된 만큼 실제 점유자와 주택 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·기타 부담 확인. 관리비 체납과 공용부분 부담, 당해세 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 임차인 권리를 확정해야 한다
이 사건은 감정가와 최저가가 259,000,000원인 신건입니다. 확인되는 과거 실거래 255,000,000원과 비교하면 최저가는 101.6%로 과거 거래가격보다 높습니다. 그러나 해당 거래가 2022년 자료이므로 현재 가격 수준이나 시장 추세를 판단하기에는 근거가 부족합니다.
권리분석에서는 우리은행의 공동담보 근저당권과 임차인 오영화의 보증금 160,800,000원이 핵심입니다. 특히 임차권등기의 말소 이력만으로 보증금 반환이나 매수인 인수 위험 해소를 확정해서는 안 됩니다. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 처리도 확인 대상입니다.
제시된 예상배당표는 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 실제 인수 여부가 확인되기 전까지는 이를 확정된 실질취득금액으로 사용하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인과 현재 시세 검증을 마친 뒤 입찰가격을 판단해야 하는 물건이라는 것입니다. 임차인 대항력·보증금 반환·공동담보·민간임대주택 관련 사항이 정리되기 전에는 단순한 유찰 할인율만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
