의정부지방법원 2026타경70317. 양주시 광사동 해동마을유승한내들 901동 8층 803호, 전용 84.9536㎡ 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 340,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 건물은 2009.10.30 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 8층이고, 감정평가상 방3·주방/식당·거실·욕실겸화장실2·드레스룸·발코니·현관 구조로 이용 중입니다.
권리분석의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 계산된 말소기준권리는 2015.09.10 동두천시 압류입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 둘째, 현황조사와 매각물건명세서에 이덕환이 확인되고 전입일이 1995.08.16로 기재되어 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 이를 곧바로 “대항력 있음” 또는 “인수액 0원”으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70317 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광사동 658 해동마을유승한내들 901동 8층 803호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9536㎡ · 방3·주방/식당·거실·욕실겸화장실2·드레스룸·발코니·현관 · 15층 중 8층 |
| 소유자 | 이종희 · 단독소유 |
| 사용승인일 | 2009.10.30 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 340,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 176,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 점유자 확인이 먼저다
말소기준은 2015.09.10 동두천시 압류로 계산돼 있습니다. 이후의 한국자산관리공사 가압류 212,526,359원, 국세 압류, 현재 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 양주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 한편 2009.12.31 설정된 신한은행 근저당권 176,400,000원은 등기부상 이미 말소로 표시되고, 2017.01.19 확정채권양도로 한국자산관리공사에 권리이전된 기록이 함께 존재합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이덕환 | 1995.08.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 확인된 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 개인 점유자로 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 340,000,000원은 최근 시세 상단
해동마을유승한내들은 470세대, 2009.10.30 준공 단지입니다. 대상 전용면적과 매칭되는 실거래 표본은 12건이며, 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 316,545,454원, 최신 거래 300,000,000원, 최근 추세 +2.1%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 6 | 316,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 6 | 316,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2025.05 | 84.96㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 316,545,454원 |
최근 12개월 평균은 316,545,454원이고 현재 최저가는 그 107.4%입니다. 최신 거래는 2026.08의 300,000,000원이며, 최근 표본 최저가는 300,000,000원, 최고가는 340,000,000원입니다. 따라서 현재 신건 최저가 340,000,000원은 최근 거래범위의 상단이자 최근 평균보다 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,560,000원 |
| 2. 갑구 13번 가압류 · 한국자산관리공사 | 212,526,359원 | 212,526,359원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 121,913,641원 |
| 이덕환 보증금·배당/인수 | 미상 | 미상 |
계산표는 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 특히 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있고, 이덕환의 보증금도 미상이라 실제 배당과 매수인 인수금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 계산상 채권자 배당 | 계산상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 340,000,000원 | 212,526,359원 | 121,913,641원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 272,000,000원 | 212,526,359원 | 54,865,641원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 217,600,000원 | 212,526,359원 | 1,227,241원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광사초등학교 북서측 인근으로 아파트 단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 공원이 혼재하며 감정평가상 제반 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 왕복 4차선, 남측 및 북서측으로 왕복 3차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(고읍지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 속하며 공시지가는 1,061,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 470세대 단지이며 대상 면적과 매칭되는 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 표본 가격은 300,000,000원~340,000,000원으로 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 이덕환의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다. 이 값이 실질취득비용을 바꿀 수 있습니다.
- 전입일 정합성 확인. 전입일은 1995.08.16, 건물 사용승인일은 2009.10.30으로 기재돼 있으므로 주민등록·호수 특정 등 원본 자료를 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 340,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.4%입니다. 전체 평균 316,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 보세요.
- 유찰 시나리오의 함정. 1회 유찰 272,000,000원, 2회 유찰 217,600,000원으로 내려가더라도 임차보증금 인수 여부가 확인되기 전에는 그 금액만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 인수액도 아직 모른다”
이 사건은 후순위 압류가 많아 보여도 핵심은 거기에 있지 않습니다. 현재 최저가 340,000,000원은 최근 12개월 평균 316,545,454원의 107.4%이고 최신 거래 300,000,000원보다도 높습니다. 즉 신건 가격 자체에 할인 메리트가 없습니다.
더 중요한 변수는 이덕환입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력과 매수인 승계를 확정할 수 없습니다. 배당계산상 인수 0원이라는 숫자를 그대로 실질취득비용으로 사용하면 안 됩니다. 보증금과 세금 우선순위가 확인되어야 비로소 실제 취득원가를 계산할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 “최근 시세보다 높은 신건 가격 + 미확정 점유자 승계 위험”입니다.