의정부지방법원 2026타경70349. 의정부동 공간라움 18층 1803호, 전용 66.69㎡ 아파트입니다. 이 물건의 핵심은 가압류나 압류보다 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 이정순입니다. 이정순은 2021.04.30 전입·점유, 2021.05.03 확정일자를 갖추었고, 보증금은 245,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2022.12.28 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인의 대항요건이 말소기준권리보다 앞서므로 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 부족분이 매수인에게 남습니다.
현재 최저매각가 240,000,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 4,160,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 235,840,000원이 배당됩니다. 보증금 245,000,000원과의 차액 9,160,000원이 미배당되어 매수인 인수로 잡힙니다. 따라서 신건의 가격 판단 기준은 단순 최저가 2.4억이 아니라 최저가와 인수를 합한 실질취득 249,160,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70349 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 98-4 공간라움 18층 1803호 · 도로명 경기도 의정부시 태평로 12 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 66.69㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 18층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 · 공부 및 도면상 1개호이나 현황 출입구는 1803호 및 1805호로 구분 |
| 소유자 | 지유리 · 2019.02.20 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 306,941,370원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2022.12.28 주택도시보증공사 가압류 403,000,000원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 임차인 이정순의 전입·점유는 2021.04.30, 확정일자는 2021.05.03으로 말소기준보다 앞섭니다. 2023.12.22에는 보증금 245,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
② 임차관계 — 대항력 임차인 1명 + 후순위 전입 2명
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 이정순 | 2021.04.30 / 2021.05.03 | 245,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 |
| GANTOGOO NERTJARGAL | 2025.03.24 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| ARIUNAA ODBAYAR | 2025.03.28 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
GANTOGOO NERTJARGAL과 ARIUNAA ODBAYAR의 전입은 모두 2022.12.28 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 두 사람의 보증금은 확인되지 않았습니다. 반면 이정순은 보증금·전입·확정일자가 확인되고 대항력도 인정되는 구조이므로, 인수위험의 중심은 이정순입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
공간라움 전용 66.69㎡의 최근 거래 중 최근 12개월 평균은 231,250,000원, 최신 거래는 2026.05의 232,500,000원입니다. 현재 최저가 240,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 103.8%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 이정순 보증금 미배당분 9,160,000원을 더하면 실질취득은 249,160,000원 수준으로 올라갑니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 66.69㎡ | 16 | 232,500,000원 |
| 2026.03 | 66.69㎡ | 19 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 71.73㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2024.08 | 66.69㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2024.08 | 72.98㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.05 | 66.69㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2022.01 | 66.69㎡ | 19 | 245,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 231,250,000원 |
최근 12개월 거래는 230,000,000원과 232,500,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 7.6% 높은 추세로 집계되어 있습니다. 그럼에도 현재 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돌며, 인수액까지 반영한 실질취득은 그보다 더 높습니다. 따라서 전체 거래 평균 219,642,857원이나 과거 최저 거래 170,000,000원을 근거로 이 물건을 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 이정순 보증금 | 245,000,000원 | 235,840,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 403,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이정순 | 306,941,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 소진됩니다. 이정순 보증금 부족분 9,160,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의초등학교 서측 인근으로, 주위는 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선이 소재합니다.
- 건물. 2018.07.09 사용승인, 철근콘크리트구조 20층 중 18층이며 승강기·난방·기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되어 있습니다.
- 단지. 공간라움 68세대이며 동일 전용 66.69㎡ 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 재확인. 현재 배당가정상 이정순 보증금 미배당 9,160,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 신건은 240,000,000원에 인수 9,160,000원을 더한 금액을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 유찰 후에도 인수 증가 확인. 1회 유찰 시 인수 56,488,000원, 2회 유찰 시 94,350,400원으로 증가합니다.
- 임차인 관계 확인. 이정순은 임차권자이자 강제경매개시결정 채권자와 같은 이름으로 확인되며, 관계인 가능성 경고가 있습니다.
- 후순위 전입자 확인. GANTOGOO NERTJARGAL과 ARIUNAA ODBAYAR는 대항력 없음으로 정리되어 있으나 보증금은 미상입니다.
- 1803호·1805호 현황 대조. 공부상 1개호와 현황 출입구 표시가 다르므로 점유범위와 내부구조를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.18 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 전 원본 등기사항과 처리상태를 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 보증금 인수가 따라온다”
이 물건은 최저가 2.4억만 보면 감정가와 같은 신건이지만, 권리구조를 합치면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 이정순의 보증금 245,000,000원이 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 현재 배당가정에서도 9,160,000원이 미배당되어 매수인에게 남습니다. 그래서 실질취득은 249,160,000원 수준입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 231,250,000원, 최신 거래는 232,500,000원입니다. 최저가만으로도 최근 평균의 103.8%이고 인수액까지 반영하면 격차가 더 커집니다. 더 중요한 점은 유찰될수록 낙찰가가 내려가는 대신 임차보증금 미배당분이 증가한다는 것입니다. 이 사건의 가격 판단은 “얼마까지 유찰되느냐”가 아니라 “낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이 얼마냐”를 기준으로 해야 합니다.