* 2026.07.01.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 해당 보증금반환채권에 반영한 결과입니다. 확약의 유효성·적용 범위와 실제 말소 이행은 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.

의정부지방법원 2026타경70429. 의정부역코아루퍼스트원 20층 2006호는 전용 17.24㎡의 아파트입니다. 소유자는 오은미이며, 주택도시보증공사가 94,500,000원을 청구하는 강제경매 사건입니다. 2025년 등기된 김현지의 임차권은 2026년 경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없다면 매수인이 보증금을 떠안을 수 있는 선순위 임차권입니다. 하지만 보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의한 점이 이 사건의 핵심입니다.

권리 위험을 해소하는 확약이 존재한다는 사실과 가격이 적정하다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균뿐 아니라 최신 거래가격보다도 높습니다. 권리분석은 확약 확인에, 입찰 판단은 최근 거래가격에 각각 초점을 맞춰야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

등기된 임차권의 접수일은 2025.02.11.로, 말소기준인 2026.02.27. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 김현지는 2021.01.18. 전입신고를 마쳤으며, 대항력 있는 임차인으로 파악됩니다. 따라서 확약을 적용하지 않은 선순위 임차권은 매수인 인수 위험이 있는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

등기부 기재 임대차계약일: 2020.12.22. / 2023.01.04. · 최초 보증금 90,000,000원에서 4,500,000원 증액 · 임차권등기 2025.02.11.

임차인 김현지와 채권 양수인 주택도시보증공사는 별개의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금 총액은 94,500,000원입니다. 주택도시보증공사의 우선변제권 승계 주장은 보증금반환채권 양수 관계에 따른 것으로, 이를 또 하나의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래가 신건 가격을 뒷받침하지 못한다

의정부역코아루퍼스트원의 동일·유사 전용면적 17.24~17.41㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 89,416,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 6건 평균 89,500,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선합니다.

최저매각가 95,200,000원은 최근 12개월 평균 89,500,000원의 106.4%입니다. 전체 평균과 비교해도 106.5%로, 어느 기준에서도 저렴하지 않습니다.

최근 거래군과 이전 거래군의 평균 비교 추세는 +0.2%로, 제시된 지표상 하락 추세는 아닙니다. 다만 2026년 6월 거래에는 80,000,000원과 90,000,000원이 함께 확인되며, 최신 거래로 집계된 80,000,000원은 현재 최저가보다 낮습니다. 추세가 소폭 플러스라는 이유만으로 현재 감정가의 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 예상배당은 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.

신건 매각가 95,200,000원을 가정하면 집행비용 2,113,600원을 제외한 93,086,400원이 주택도시보증공사에 배당되는 것으로 계산됩니다. 신청채권 94,500,000원 중 1,413,600원이 미배당되지만, 주택도시보증공사는 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약과 가격을 구분

* 확약이 유효하게 적용되어 실질 인수액이 0원인 경우의 매각가 기준 취득금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않았으며, 유찰 시나리오는 실제 매각 결과를 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부역(수도권 전철 1호선) 남서측 인근입니다. 주변에는 숙박시설·근린생활시설·공동주택 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장·의정부역·경전철의정부역이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 23층 건물의 20층 2006호입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 용도 및 규모. 공부상·감정 이용상태 모두 아파트입니다. 전용 17.24㎡의 소형 주거 물건이며, 단지는 298세대 규모입니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·과밀억제권역이며, 일부 필지는 특정용도제한지구에 해당합니다. 남측 약 10m, 북측·동측 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 육안 및 탐문상 공부와 현황이 동일한 것으로 조사됐으나, 실제 내부구조가 첨부 평면도와 다를 수 있어 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 거래 표본 12건의 가격 범위는 80,000,000~95,000,000원이며 최근 12개월 평균은 89,500,000원입니다. 소형 주거 물건의 매각·임대 수요와 거래가격을 개별적으로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.07.01. 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 직접 확인하고, 해당 임차권에 적용되는 범위를 대조하세요.
• 임차권 말소 확인. 김현지 임차권등기의 실제 말소 이행 방식과 매각 후 절차를 확인하세요. 확약만으로 모든 실무 절차가 자동 완료되는 것은 아닙니다.
• 보증금 중복계산 방지. 임차인 김현지의 보증금과 주택도시보증공사의 양수채권을 별개의 보증금으로 합산하지 마세요. 실제 임차인은 1명입니다.
• 가격 기준 재검토. 신건 최저가 95,200,000원은 최근 12개월 평균의 106.4%입니다. 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 입찰가를 검토하세요.
• 유찰 시 권리 재점검. 회차가 바뀌더라도 확약 효력·인수 범위를 다시 확인하세요. 최저가 하락만으로 실질취득액이 낮아진다고 단정해서는 안 됩니다.
• 실제 점유 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 실제 점유자·인도 가능 여부·내부 상태를 확인하세요.
• 관리비 및 부대비용. 미납 관리비와 명도·취득 관련 비용을 확인해 입찰가 외의 실질 지출을 계산하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”

이 사건의 가장 중요한 사실은 보증금 94,500,000원의 선순위 임차권이 존재하지만, 그 보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했다는 점입니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원*입니다. 확약서 확인과 말소 이행 점검이 권리분석의 핵심입니다.

반면 현재 최저가 95,200,000원은 최근 12개월 평균 89,500,000원의 106.4%이고, 최신 거래 80,000,000원도 웃돕니다. 단지 평균 유찰 횟수 2.0회와 내부 미확인 사항까지 고려하면, 현재 신건 가격에 뚜렷한 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

결론은 확약에 따른 권리 해소를 확인하되, 가격은 별도로 보수적으로 판단하는 것입니다. 확약이 유효하지 않다면 선순위 보증금 인수 구조부터 다시 분석해야 하며, 확약이 유효하더라도 현재 최저가가 최근 시세 이상이라는 사실은 바뀌지 않습니다.