의정부지방법원 2026타경70571. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 유동욱으로 20분의 19 지분과 20분의 1 지분이 각각 등기돼 있습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2022.05.18.입니다. 유병희의 청구금액 950,000,000원 가압류가 말소기준권리로 잡히며, 이후의 가압류·압류와 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차권등기 자체는 2023.10.23.에 이뤄졌어도, 임차인 이은상의 주민등록 및 점유개시는 2021.10.13.로 말소기준권리보다 먼저입니다. 확정일자도 2021.09.23.이고 배당요구까지 있어 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 모두 문제되는 임차인입니다. 그래서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조였지만, 이번 사건은 주택도시보증공사의 확약이 그 인수위험을 제거하는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70571 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 764-3 디유아르떼오피스텔주건축물 제1동 제14층 제1407호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물 내 제14층 제1407호 · 사용승인일 2021.01.27. |
| 소유자 | 유동욱 · 지분 20분의 19 및 20분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 뒤집는다
말소기준권리는 2022.05.18. 유병희 가압류입니다. 중소기업은행·신용보증기금의 후순위 가압류와 국·의정부시·평택시·국민건강보험공단 등의 압류, 그리고 2026.03.23. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.12.05. 김동호의 종전 강제경매개시결정은 2023.12.26. 취소기각결정에 따라 2024.01.08. 등기말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, HUG는 반환채권 양수인
| 임차인 | 사용 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은상 | 주거 (임차권등기) | 2021.10.13. | 2021.09.23. | 140,000,000원 | 있음 | 있음 | HUG 승계·확약 |
실제 임차인은 이은상 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 이은상의 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계한 신청채권자입니다. 따라서 이은상의 보증금 140,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액을 별개의 임차보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분
대항력 포기가 없다고 가정하면 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘고 매수인 인수액도 증가합니다. 하지만 이번 사건은 확약이 있으므로 아래 룰상 인수액은 실제 부담으로 반영하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 139,000,000원 | 3,746,000원 | 0원 | 139,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 111,200,000원 | 31,156,800원 | 0원 | 111,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 88,960,000원 | 53,041,280원 | 0원 | 88,960,000원 |
룰상 인수액은 대항력이 그대로 유지된다는 가정의 계산값입니다. 본 사건에서는 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 확약을 반영해 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,746,000원 |
| 1. 임차인 이은상 보증금 (우선변제) | 140,000,000원 | 136,254,000원 |
| 2. 가압류 · 유병희 | 950,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 104,715,297원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 154,253,636원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 26,400,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적인 현재 회차 배당표에서는 임차보증금 140,000,000원 중 136,254,000원이 배당되고 3,746,000원이 부족합니다. 다만 확약 반영 시 그 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선공제로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 수치 없이 싸다고 단정하면 안 된다
감정가는 139,000,000원이고 신건 최저매각가도 139,000,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 가격추세를 비교할 수 있는 수치가 없어 현재 가격이 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 유찰 후 최저가가 낮아진다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도청 북부청사 북측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지와 상업시설·업무시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 의정부 경전철 경기도청 북부청사역이 위치합니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 제1407호는 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물의 제14층 제1407호이며 사용승인일은 2021.01.27.입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하고 중로3류에 접합니다. 공시지가는 3,936,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대 및 점유관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.6.17. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 이번 매각에도 그대로 적용되는지 매각물건명세서와 원문을 대조하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 이은상 1명이며, 주택도시보증공사는 반환채권 양수인입니다. 140,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순서를 더 정확히 볼 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대 및 점유관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자를 매각 직전 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 수치 없이 감정가 139,000,000원이 싸다고 판단하지 말고 유사 오피스텔 거래와 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 최종 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 위험한 임차권처럼 보이지만, 핵심은 확약
표면만 보면 이 사건은 까다롭습니다. 임차인 이은상은 2021.10.13. 전입·점유를 시작해 2022.05.18. 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 140,000,000원도 현재 최저매각가 139,000,000원을 넘습니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 회차부터 미배당 보증금 인수가 생기는 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수해 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기했으며, 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 이 확약을 반영하면 현재 회차의 룰상 부족분 3,746,000원뿐 아니라 유찰 시 증가하는 룰상 부족분도 매수인이 떠안을 금액으로 보지 않아 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리의 승부처는 확약의 원문·적용범위 확인이고, 가격의 승부처는 별도의 실거래 검증입니다. 권리상 주된 임차인 인수위험은 해소됐지만, 실거래 비교 수치가 없는 상태에서 감정가나 유찰가격 자체만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
