의정부지방법원 2026타경70617. 경기도 동두천시 생연동 소재 스마트홈B동 203호 다세대주택입니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 179,000,000원입니다. 소유자는 조재윤이며, 등기상 2022년 5월 3일 소유권이 이전됐습니다.

가장 중요한 권리는 2024년 3월 4일 등기된 이소라의 주택임차권입니다. 보증금은 179,000,000원이고, 전입·점유개시일은 2022년 3월 31일, 확정일자는 2022년 3월 18일입니다. 말소기준권리인 2025년 6월 4일 동두천시 압류보다 앞선 권리이므로 일반적인 권리분석에서는 대항력과 미배당 보증금 승계 여부를 반드시 따져야 합니다.

그런데 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수하고, 2026년 6월 17일 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 이번 물건의 매수인 인수 판단을 바꾸는 결정적인 자료입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

등기상 상록신용협동조합의 근저당권 3건은 2022년 3월 28일 이미 말소됐습니다. 각각의 채권최고액은 1,080,000,000원, 960,000,000원, 240,000,000원으로 기재됐지만 현재 살아 있는 근저당 채무로 계산하거나 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

소유자 조재윤 앞으로 이전된 뒤 민간임대주택등기가 이뤄졌고, 이후 동두천시 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 확약이 핵심

* 이소라 보증금 179,000,000원은 확약이 없었다면 미배당액 인수 검토가 필요한 대항력 있는 임차보증금입니다. 제공된 2회 유찰 시뮬레이션에는 명목상 인수액 34,029,760원이 표시되지만, 2026.06.17 확약의 유효·이행을 전제로 해당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이는 확약 대상인 이소라의 보증금에 한정됩니다. 확약 대상 밖의 별도 임차권이 확인된다면 그 인수위험은 별도로 분석해야 합니다.

③ 보증기관 중복신고 — 임차인은 실제로 1명

매각물건명세서에는 이소라 외에 시보증 명의의 보증기관 대위·승계 신고가 함께 표시돼 있습니다. 그러나 이는 이소라의 보증금과 관련된 중복신고로 분류돼 있으므로 독립된 임차인으로 계산하지 않습니다.

④ 시세 비교 — 92.4%라는 숫자를 그대로 믿으면 위험하다

스마트홈B동의 확인된 실거래는 2023년 10월 거래 1건입니다. 거래가격은 250,000,000원이며, 거래 면적은 60.42㎡입니다. 분석 대상의 거래정보상 면적은 56.31㎡로 차이가 있습니다.

감정가와 최저매각가는 모두 231,000,000원입니다. 이는 2023년 10월 거래가격 250,000,000원의 92.4%이지만, 그 이후의 가격 상승·하락 방향을 판단할 추가 거래가 확인되지 않습니다.

특히 이번 물건은 9세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 비교 거래가 적으면 평균가격이 개별 거래의 층·면적·내부상태에 크게 영향을 받을 수 있으므로 과거 거래가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정 · 중복채권 검증 필요)

아래 표는 제공된 배당 시뮬레이션의 금액을 그대로 정리한 것입니다. 다만 임차보증금반환채권의 양도·대위 관계가 배당 항목 사이에 중복 반영됐을 가능성이 있어 확정적인 실제 배당순위나 배당금으로 사용해서는 안 됩니다.

집행비용 4,034,000원은 추정치입니다. 제공된 모형에서 소유자 잔여액은 0원으로 표시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 채권의 중복 표시 문제로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 권리 확인은 그대로

* 명목 인수액은 확약의 효과를 반영하지 않은 제공 시뮬레이션 수치입니다. 2026.06.17 확약이 유효하게 적용·이행되는 경우, 이소라 보증금의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 해당 확약의 대상이 아닌 별도의 임차인이나 권리가 확인되면 별도 판단이 필요합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동두천시 생연동 소재 스마트홈B동 단지 내에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교, 시장, 전철역 등이 혼재하며 감정평가에서는 제반 입지여건을 대체로 보통으로 평가했습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평지의 주거용 건부지이며 토지면적은 478.0㎡입니다. 용도지역은 준주거지역이고 공시지가는 567,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당하며 상대보호구역에 저촉됩니다. 도로 일부 포함 사항도 표시돼 있으므로 토지이용계획 원본 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 공부와의 차이는 기재돼 있지 않습니다.
• 환금성. 9세대 규모의 소규모 다세대주택으로 확인된 실거래는 2023년 10월 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.3회를 함께 고려하면 실제 매도 가능가격과 거래 소요기간을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.17 제출된 확약서의 대항력 포기, 우선변제권만 행사한다는 내용, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 원본과 대조하세요.
• 채권양도 관계 확인. 이소라의 임차보증금반환채권 양수인과 보증기관 대위·승계 신고의 관계를 확인하고, 동일 보증금에 대한 중복청구 여부를 검토하세요.
• 배당표 검증. 이소라 보증금 179,000,000원과 주택도시보증공사 청구금액 179,000,000원이 별개의 채권으로 중복 배당되지 않도록 채권 귀속과 실제 배당 가능액을 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 확약이 실제 매수인에게 적용되고 매각 후 임차권등기 말소가 이행되는지 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록 상태와 경매 매각 후 관련 의무 처리 여부를 확인하세요.
• 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유자가 누구인지는 별도 확인이 필요합니다. 명도 대상과 점유 경위를 현장에서 확인하세요.
• 현재 시세 재조사. 2023년 10월 거래 1건만으로 2026년의 적정가격을 판단하지 마세요. 최신 동일·유사면적 실거래와 인근 다세대 매물을 대조하세요.
• 유찰 시나리오. 신건 231,000,000원, 1회 유찰 시 184,800,000원, 2회 유찰 시 147,840,000원을 각각 검토하되 실제 변경된 매각기일과 최저가를 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 당해세·집행비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 법원의 매각조건을 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수는 확약으로 해소, 가격은 최신 시세로 재검증”

이 사건은 일반적인 후순위 권리 소멸형 물건과 다릅니다. 이소라의 임차권은 말소기준보다 앞서고 대항력도 있습니다. 보증금은 179,000,000원으로, 확약이 없었다면 배당 후 남는 보증금의 매수인 승계 여부가 중요한 쟁점이 됩니다.

하지만 채권양수인인 주택도시보증공사가 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서 해당 보증금의 실질 인수액은 0원*으로 분석할 수 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 별도 임차인이나 독립된 보증금으로 합산하지 않습니다.

반면 가격 판단은 별개입니다. 최저가 231,000,000원은 2023년 10월 거래가격 250,000,000원의 92.4%이지만, 확인 거래는 단 1건이고 면적도 다릅니다. 이를 2026년 현재 시세 대비 할인으로 해석할 근거는 부족합니다. 9세대 규모와 평균 유찰 3.3회라는 통계 역시 환금성 검토의 필요성을 높입니다.

특히 배당 시뮬레이션에는 동일 보증금반환채권의 중복 지급 가능성이 있으므로 확약의 적용 범위, 채권양도 관계, 배당금 수령 주체를 검증해야 합니다. 확인되지 않은 별도 임차권이 발견된다면 그 위험은 이번 확약으로 해소되지 않습니다.

결론적으로 확약에 따른 인수 해소는 중요한 요소지만, 현재 시세와 배당·말소 절차는 추가 검증이 필요한 다세대 경매물건입니다. 신건 최저가의 단순 할인율보다 실제 권리 정리 가능성과 최신 매도 가능가격을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.