제주지방법원 2025타경8437. 제주시 한경면 저지리, 저지오름 북동측 인근의 브라운트리베일리힐 제112동입니다. 감정평가상 이용상태는 타운하우스 내 단독주택이고, 건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 2층으로 2022.06.27 사용승인됐습니다. 사건 표시상 연립/다세대와 토지가 함께 묶여 있으며, 매각물건명세서상 일괄매각이되 토지 목록은 지분매각입니다.
권리의 기준점은 2022.06.30 설정된 달서새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 672,000,000원이고, 이 권리는 2026.09.07 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 기준권리 뒤에 제주특별자치도 압류 2건, 브라운트리종합건설·정승원·심일용의 가압류, 임차권등기 및 경매개시결정들이 이어집니다. 매각으로 소멸하는 권리들이어서 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8437 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2012 브라운트리베일리힐 제112동 · 도로명 제주특별자치도 제주시 한경면 저지11길 20-4 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 타운하우스 내 단독주택 · 철근콘크리트구조 2층 |
| 사용승인 | 2022.06.27 |
| 소유자 | 주식회사하이랜드인저지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,068,845,670원 / 1,068,845,670원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 달서새마을금고 / 571,678,500원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.30 달서새마을금고 근저당권 · 채권최고액 672,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 토지 목록은 지분매각 · 조경수·담장·잡석 등 토지 포함 평가 · 다락·데크는 건물 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준 근저당은 2022.06.30 설정됐습니다. 임차인 정승원의 점유개시는 2023.12.01, 주민등록과 확정일자는 모두 2023.12.08로 기준권리보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 2024.12.11 임차권등기 역시 말소기준 뒤에 등기돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 계산의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정승원 주거 · 임차권등기 | 주택의 전부 | 500,000,000원 | 2023.12.08 / 2023.12.08 점유개시 2023.12.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 매수인 승계 0원 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,068,845,670원입니다. 매수인에게 승계되는 금액이 없어 실질취득액도 현재 최저가와 같은 1,068,845,670원입니다.
다만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거는 없습니다. 특히 이용상태가 일반 공동주택이 아니라 타운하우스 내 단독주택이고 토지 지분매각이 결합된 물건인 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,068,845,670원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,088,457원 |
| 1. 근저당 · 달서새마을금고 | 672,000,000원 | 672,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사브라운트리종합건설 | 444,055,522원 | 383,757,213원 |
| 3. 가압류 · 정승원 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 심일용 | 29,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,645,055,522원 중 예상배당 1,055,757,213원, 미배당 589,298,309원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 672,000,000원 기준으로 계산됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 ‘저지오름’ 북동측 인근이며, 주변은 농경지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 2층, 2022.06.27 사용승인. 위생·급배수·보일러 난방·시스템에어컨 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적 7,205㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독, 평지·부정형·소로각지입니다. 공시지가는 202,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역·경관보전지구5등급· 생태계보전지구5등급·지하수자원보전4등급·건축계획심의대상구역·하수처리구역이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 매각 범위. 토지 지상 조경수와 경계표시용 담장·잡석 등은 토지에 포함해 평가했고, 건물 상부 다락 및 데크시설은 건물에 포함해 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지분 범위 확인. 토지 목록은 지분매각입니다. 등기부와 매각목록에서 실제 매각되는 지분 범위를 정확히 대조해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 정승원은 임차권자·가압류권자·강제경매 채권자로 함께 등장합니다. 임대차계약, 보증금 지급, 현재 점유 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 현재 자료상 전입일 2023.12.08은 말소기준 2022.06.30보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 주민등록·점유 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 실질취득액은 현재 1,068,845,670원이지만 최근 실거래 비교치가 없습니다. 인근 유사 타운하우스·단독주택과 토지 지분의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 855,076,536원, 2회 유찰 684,061,228원으로 내려가지만, 할인율 자체를 시세 메리트로 오인하지 않아야 합니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 잔액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.30 달서새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 정승원의 전입·확정일자는 2023.12.08로 후순위입니다. 따라서 현재 계산상 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
다만 입찰 판단의 어려움은 다른 곳에 있습니다. 토지 목록이 지분매각이고 건물과 일괄매각되며, 감정평가상 이용상태도 타운하우스 내 단독주택입니다. 또한 임차인이 가압류와 별도 강제경매의 채권자로 함께 등장해 관계 확인이 필요합니다. 무엇보다 최근 실거래 비교치가 없어 1,068,845,670원이 현재 시장가 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 물건 범위와 시세 검증을 끝낸 뒤 가격을 결정해야 하는 사건입니다.
