의정부지방법원 2023타경76648. 남양주시 화도읍 월산리 화도효성해링턴플레이스 102동 33층 3301호 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 아파트로 확인되며, 비교 실거래의 대상 전용면적은 84.9777㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 김명희이고, 말소기준권리는 2021.12.06. 주식회사에스비아이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 43,200,000원입니다.
이후 2022.03.18. 주식회사상상인저축은행 근저당권, 삼성카드·신한카드·하나캐피탈· 키움예스저축은행 가압류와 임의경매개시결정이 이어집니다. 모두 말소기준권리 이후에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경76648 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 경춘로2248번길 40, 102동 33층3301호 (화도효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용면적 비교대상 84.9777㎡ · 철근콘크리트구조 · 33층 건물 내 제33층 제3301호 |
| 소유자 | 김명희 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 268,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 422,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 단지 | 화도효성해링턴플레이스 · 635세대 · 사용승인 기준 2015.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.12.06. 을구 23번 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 상상인저축은행 근저당과 삼성카드·신한카드·하나캐피탈· 키움예스저축은행 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 우리은행·에스엠대부자산관리·앤알캐피탈대부·테크메이트코리아대부· 엔에이치농협캐피탈·상상인플러스저축은행·유노스프레스티지대부·엔씨파이낸스대부· 고려저축은행 관련 권리 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 268,100,000원 vs 최근 12개월 평균 337,250,000원
화도효성해링턴플레이스에서 전용 84.98㎡·84.99㎡로 확인된 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 337,250,000원, 최신 거래는 2026.08. 350,000,000원이며 현재 최저매각가 268,100,000원은 최근 12개월 평균의 79.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 28 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 14 | 348,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 2 | 332,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 32 | 343,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 17 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 32 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 29 | 335,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 29 | 335,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 28 | 337,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 28 | 337,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 337,250,000원 |
표본의 최저 거래가는 330,000,000원, 최고 거래가는 350,000,000원입니다. 현재 경매 최저가는 268,100,000원으로 최근 12개월 평균 대비 79.5% 수준입니다. 이 사건은 매수인 인수액이 0원이므로 가격 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 268,100,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,553,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 43,200,000원 | 43,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 506,400,000원 | 220,346,600원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,294,473원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,098,853원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 25,483,280원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 키움예스저축은행 | 48,089,614원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 268,100,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 637,566,220원, 총 배당은 263,546,600원, 미배당은 374,019,620원입니다. 신청채권 관련 배당은 220,346,600원으로 계산되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·학교·단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 제반 입지조건 및 주변환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 아파트단지 내부까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 33층 건물 내 제33층 제3301호이며, 위생·급배수·소화전·도시가스 난방·승강기·화재탐지·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역(월산4지구)·지구단위계획구역이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 관련 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지·거래. 화도효성해링턴플레이스는 635세대이며, 비교 면적대의 최근 거래는 330,000,000원부터 350,000,000원까지 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 판단. 현재 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득은 최저가 268,100,000원과 같습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율 79.5%를 기준으로 가격을 검토하세요.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 입찰 전에 확인하는 것이 필요합니다.
- 말소기준 재대조. 핵심 기준일은 2021.12.06. 에스비아이저축은행 근저당입니다. 이후 상상인저축은행 근저당과 가압류들이 매각으로 소멸하는지 등기부·매각물건명세서 원본으로 최종 대조하세요.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 시나리오에서 채권자 미배당 374,019,620원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액과 매수인 승계액을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납 관리비 등 별도 부담 가능 항목도 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원, 가격은 최근 실거래보다 낮은 구간
이 사건의 핵심은 복잡해 보이는 채권 수보다 말소기준의 위치입니다. 2021.12.06. 에스비아이저축은행 근저당을 기준으로 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 측면에서는 1회 유찰 후 최저가가 268,100,000원으로 내려와 최근 12개월 실거래 평균 337,250,000원의 79.5% 수준입니다. 최신 거래도 2026.08. 350,000,000원으로 확인됩니다. 권리 인수와 실거래 비교만 놓고 보면 현재 회차는 신건 감정가보다 검토 근거가 선명해졌지만, 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계 확인이 마지막 핵심 절차입니다.
