의정부지방법원 2023타경80463. 남양주 다산 롯데낙천대아파트 805동 14층 1402호입니다. 감정가는 600,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 420,000,000원입니다. 말소기준은 2020.12.24 설정된 흥국생명보험주식회사 근저당권으로 채권최고액은 320,400,000원입니다. 그 뒤의 주식회사애큐온저축은행 근저당, 삼성카드 주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당안의 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가보다 시세 비교가 더 중요합니다. 동일 면적 84.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 659,666,666원, 최신 거래는 2026.09 740,000,000원입니다. 현재 최저가 420,000,000원은 최근 12개월 평균의 63.7%로, 제공된 최근 거래 범위에서도 최저 거래 595,000,000원보다 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경80463 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 미금로 24, 805동 14층1402호 (도농동,남양주 다산 롯데낙천대아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.95㎡ · 지상23층 건내 14층 |
| 소유자 | 김서윤 |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 420,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 256,808,272원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.12.24 흥국생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 320,400,000원입니다. 이후 2022.03.25 설정된 주식회사애큐온저축은행 근저당권 355,200,000원, 2023.07.19 삼성카드 주식회사 가압류 10,817,805원, 2023.11.01 흥국생명보험 주식회사 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 63.7%
롯데낙천대 동일 면적 84.95㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 659,666,666원, 최저 거래는 595,000,000원, 최고 거래는 740,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2026.09 740,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 10 | 740,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 6 | 710,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 4 | 720,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 23 | 699,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 5 | 632,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 18 | 637,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 13 | 635,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 13 | 645,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 8 | 603,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 19 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 11 | 600,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 659,666,666원 |
현재 최저매각가 420,000,000원은 최근 12개월 평균의 63.7%입니다. 감정가 600,000,000원도 최근 12개월 평균 659,666,666원보다 낮고, 1회 유찰 후에는 가격 차이가 더 벌어진 상태입니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계되어 현재 회차와 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 420,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,600,000원 |
| 2. 근저당 · 흥국생명보험주식회사 | 320,400,000원 | 320,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 355,200,000원 | 93,000,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,817,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 686,417,805원 중 413,400,000원이 배당되고, 미배당액은 273,017,805원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 420,000,000원 | 413,400,000원 | 273,017,805원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 294,000,000원 | 289,084,000원 | 397,333,805원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 484,299,005원 | 0원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 매각대금이 낮아질수록 후순위 채권의 미배당 규모가 커지며, 3회 유찰 시나리오에서는 신청채권 청구액 256,808,272원에 대한 배당도 충족되지 않는 것으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 미금초등학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독 및 공동주택·근린생활시설·각급학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 용도. 공부상 아파트이며, 철근콘크리트구조 지상23층 건물의 14층 1402호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 바닥난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 단지·거래. 롯데낙천대 708세대, 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인되며 최근 12개월 평균은 659,666,666원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계 미상이며 내부 확인이 불가능했습니다. 현황조사·매각물건명세서를 최신 기준으로 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.12.24 흥국생명보험주식회사 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 420,000,000원과 최근 12개월 평균 659,666,666원, 최신 거래 740,000,000원을 함께 비교하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능해 실제 이용상태와 내부구조가 다를 수 있다고 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원, 승부처는 점유 확인과 응찰가
이 사건의 말소기준권리는 2020.12.24 흥국생명보험주식회사 근저당권이고, 이후 남은 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 최저가 420,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 659,666,666원의 63.7%입니다. 다만 감정평가서가 임대관계 미상과 내부 미확인을 명시하고 있으므로, 권리의 핵심은 최종 점유관계 확인, 가격의 핵심은 최근 실거래와 응찰가의 간격입니다.
