의정부지방법원 2025타경72428. 경기도 남양주시 별내동 1136-2, 식송2로 52-6의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조이고 주거용 등으로 이용 중이며, 토지는 247.8㎡의 대지입니다. 소유자는 양민혁입니다. 권리의 출발점은 2021.08.03 설정된 별내새마을금고 근저당 1,140,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 백승자의 전세권 290,000,000원, 김지현의 전세권 400,000,000원, 의정부시·국의 압류, 경매개시결정, 백승자·이성례의 주택임차권등기가 이어집니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 다만 점유·임차관계가 여러 건이고 일부 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 권리가 단순한 단독 점유 물건처럼 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72428 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 1136-2 · 경기도 남양주시 식송2로 52-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주거용 등으로 이용중 |
| 토지 | 대 · 247.8㎡ · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 양민혁 |
| 감정가 / 최저가 | 2,164,966,480원 / 2,164,966,480원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 별내새마을금고 / 950,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.03 별내새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 백승자·김지현의 전세권, 의정부시와 국의 압류, 임의경매개시결정, 백승자·이성례의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당표 기준 채권총액은 1,830,000,000원이며, 현재 최저가에서는 그 전액이 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력보다 ‘복잡성’ 확인
| 성명 | 용도 / 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성태 | 미상 | 2021-11-15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 차철옥 | 주거 · 미상 | 2021-10-22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장재호 | 미상 | 2021-10-22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025-11-03 승계 없음 |
| 박남일 | 미상 | 2021-08-13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김완일 | 주거 · 미상 | 2021-12-31 | 2022-01-04 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025-10-24 승계 없음 |
| 백승자 | 주거(임차권등기) · 1층 115.31㎡ 중 | 2021-08-17 | 미상 | 290,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025-09-01 승계 없음 |
| 이성례 | 주거(임차권등기) · 302호 | 2021-11-03 | 2021-09-29 | 230,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 2026-02-20 승계 없음 |
| 상속인 | 주거 | 2021-08-17 | 2021-08-02 | 0원 | 대항력 없음 배당요구 2025-10-28 승계 없음 |
확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2021.08.03보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 있는 인수형 임차인은 없습니다. 백승자와 이성례의 임차권등기도 후순위로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 김성태·차철옥·장재호·박남일·김완일 등은 보증금이 확인되지 않았으므로, 실제 입찰 전에는 매각물건명세서와 임대차관계 원본을 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 2,164,966,480원이며 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 100%라는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,164,966,480원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,049,665원 |
| 1. 근저당 · 별내새마을금고 | 1,140,000,000원 | 1,140,000,000원 |
| 2. 전세권 · 백승자 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 3. 전세권 · 김지현 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 310,916,815원 |
현재 최저가에서는 채권총액 1,830,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 310,916,815원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 제공된 회차별 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,164,966,480원 | 1,830,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,731,973,184원 | 1,712,253,452원 | 117,746,548원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,385,578,547원 | 1,369,322,762원 | 460,677,238원 | 0원 |
가격이 내려가면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오상 그 부족분이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다. 신청채권자 별내새마을금고는 세 시나리오 모두 1,140,000,000원이 배당되는 것으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 남양주시 별내동에 위치하며, 주위는 단독주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장 및 지하철 등이 소재합니다.
- 이용상태. 주거용 등으로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조입니다.
- 설비. 전기설비·위생설비·배수설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 247.8㎡ 대지, 제1종일반주거지역, 완경사·세로장방, 소로한면이며 공시지가는 1,841,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되며 소로2류에 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역도 표시돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 최우선 확인. 한국토지주택공사의 우선매수권 양도 및 행사 가능성을 경매기록에서 확인해야 합니다. 외부 최고가매수신고인이 그대로 낙찰자가 된다고 전제하면 안 됩니다.
- 임차관계 원본 대조. 점유·임차 신고가 여러 건이고 일부 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·임차권등기 원본을 호실별로 대조해야 합니다.
- 전세권과 임차권 중복 주의. 백승자는 전세권 290,000,000원과 임차권등기 290,000,000원이 함께 나타나지만, 예상배당표에서는 전세금 290,000,000원 한 건으로 계산돼 있습니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 2,164,966,480원이 적정한지 판단할 수 없습니다. 가격 메리트 평가는 별도 시세 확인 뒤 해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 연립/다세대 건물과 토지가 함께 매각되는 조건입니다. 토지 247.8㎡의 권리·규제와 건물 이용관계를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 우선매수권을 먼저 봐야 한다
이 사건은 숫자만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후의 전세권·임차권·압류가 소멸하는 구조입니다. 하지만 그것만으로 안전한 일반 경매라고 결론 내리기 어렵습니다. 점유·임차 신고가 여러 건이고, 무엇보다 2026.08.06 한국토지주택공사가 전세사기피해 임차인들로부터 우선매수권을 양도받았다는 경매속행신청서가 제출됐습니다. 이 조건은 외부 응찰자의 실질적인 낙찰 가능성을 제한할 수 있습니다.
또한 실거래 시세가 없어 현재 최저가 2,164,966,480원의 가격 경쟁력을 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수액 자체보다 우선매수권 행사 여부와 실제 시세 확인이 선행돼야 하는 사건입니다. 신건 가격이 싸다고 단정할 근거는 없고, 우선매수권이 존재하는 만큼 일반 입찰자의 접근 가능성부터 확인해야 합니다.
