제주지방법원 2025타경9158. 제주시 연동 디오션시티1차 13층 1329호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 김귀웅이며, 2018.05.24 제주시수산업협동조합이 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 2025.11.26 제주시수산업협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
이 사건의 특징은 이후인 2026.09.04 을구 1번 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐다는 점입니다. 원인은 2026.07.30 확정채권양도입니다. 이는 기존 을구 1번 근저당권의 이전등기로, 권리분석의 기준시점인 2018.05.24 말소기준 자체를 새로 만드는 별도 담보권으로 볼 사안은 아닙니다. 다만 실제 배당권자와 채권계산서는 최신 서류와 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9158 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 274-37 디오션시티1차 제13층 제1329호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 내 13층 · 사용승인 2018.03.30 |
| 소유자 | 김귀웅 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 제주시수산업협동조합 / 85,192,497원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.05.24 근저당
2018.04.10 대한토지신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기는 이미 말소됐고, 2018.05.24 김귀웅에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 제주시수산업협동조합의 채권최고액 96,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.11.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 회차별 구조 — 유찰될수록 미배당은 커진다
현재 신건 최저매각가는 감정가와 같은 85,000,000원입니다. 이 금액에서 집행비용 1,930,000원을 제외하면 근저당권 배당 예상액은 83,070,000원이고, 채권최고액 96,000,000원 기준 미배당은 12,930,000원입니다. 다만 이 미배당은 말소기준 근저당권의 배당 부족분이지, 매수인이 별도로 떠안는 금액으로 산정되지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 85,000,000원 | 83,070,000원 | 12,930,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 29,624,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 42,979,200원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 제주시수산업협동조합 | 96,000,000원 | 83,070,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 96,000,000원 기준 미배당은 12,930,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 예상배당표에는 제주시수산업협동조합 명의로 산정돼 있으나, 등기상 2026.09.04 한국자산관리공사로 근저당권 이전이 확인되므로 실제 배당권자는 최신 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 소재 ‘메종글래드제주’ 동측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린시설이며 실제 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물의 13층 1329호이며, 사용승인일자는 2018.03.30입니다. 기본위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 북측과 남측으로 폭 약 8m 아스콘포장도로에 접합니다. 토지는 평지이고 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구·방화지구·시가지경관지구·지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 임대차 존재 여부를 직접 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.09.04 한국자산관리공사로 을구 1번 근저당권이 이전됐습니다. 배당요구·채권계산서와 최신 등기사항을 대조하세요.
- 오피스텔 이용 확인. 공부상 근린시설이면서 실제 이용은 오피스텔입니다. 현재 이용상태와 향후 사용계획이 맞는지 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 85,000,000원만으로 시세 대비 유불리를 판단하지 말고 동일·유사 물건의 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 배당표 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 산정이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 서류를 최신 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건은 2018.05.24 근저당권이 말소기준이고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점이 가장 분명합니다. 현재 회차 매각가 85,000,000원에서는 집행비용 1,930,000원을 제외한 83,070,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 12,930,000원이 미배당으로 남습니다. 그 부족분은 현재 시나리오에서 매수인에게 승계되지 않습니다.
다만 권리 인수와 실제 점유는 다른 문제입니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 공부상 근린시설을 오피스텔로 이용하고 있어 현장 확인이 필요합니다. 또한 이 사건에서는 실거래 비교 근거 없이 최저가 85,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 등기상 인수는 단순하지만, 실제 점유와 시장가격 확인을 끝내야 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
