제주지방법원 2025타경9167. 제주시 용담이동 640-43에 위치한 창고시설 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층 창고이며, 토지면적은 299.0㎡입니다. 최저매각가격은 감정가와 같은 430,363,440원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기부상 말소기준권리는 2019년 7월 24일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그런데 현황조사와 매각물건명세서에는 김기영의 2013년 4월 29일 전입이 확인됩니다. 이 날짜는 말소기준보다 앞서며, 보증금은 확인되지 않았습니다.
더욱이 김기영은 2011년 소유권보존등기의 소유자와 동일한 이름입니다. 동명이인 여부와 실제 점유 경위, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다. 선순위 전입 사실만으로 대항력이 확정되는 것도 아니지만, 인수액을 0원으로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9167 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용담이동 640-43 도로명: 용문로21길 26 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 창고시설 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 토지 | 299.0㎡ · 지목 창고용지 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 지쟈스농업회사법인주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 | 430,363,440원 |
| 최저매각가격 | 430,363,440원 · 신건(0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 경매신청 채권자 | 에프앤에이치2409유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.24 · 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 감정 이용상태 | 창고시설 · 기본전기설비 및 냉동설비 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도 검토
② 점유자 분석 — 김기영의 선순위 전입과 소유관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기영 | 미상 | 2013.04.29 | 미상 | 가능·미상 선순위 전입, 요건 확인 필요 |
미상 확정일자 미상 |
인수 가능·미상 미배당 보증금 확인 필요 |
현황조사 및 매각물건명세서 기준. 실제 임차인으로 확정된 것은 아니며, 점유자 1명의 임대차 및 대항력 성립 여부를 검토해야 합니다.
핵심은 실제 임대차관계와 대항요건입니다. 전입신고가 먼저 되어 있더라도 적법한 점유와 보호 대상 임대차 등이 확인되어야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다. 실제 임대차가 성립하고 대항력이 인정된다면 배당 여부와 관계없이 남는 보증금의 인수 가능성을 분석해야 합니다.
③ 가격 분석 — 시세 검증 없이 저렴하다고 볼 수 없다
현재 감정가격과 최저매각가격은 모두 430,363,440원입니다. 다만 이 창고시설과 토지에 대한 비교 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.
토지는 299.0㎡이며, 공시지가는 ㎡당 598,700원입니다. 그러나 공시지가와 전체 부동산의 감정가격은 평가 대상과 기준이 다릅니다. 건물, 토지 및 냉동설비가 함께 평가된 물건이므로 토지 공시지가만으로 낙찰가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저가격 | 채권자 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 430,363,440원 | 229,419,778원 | 보증금 인수 미상 |
| 1회 유찰 시(80%) | 344,290,752원 | 314,408,903원 | 보증금 인수 미상 |
| 2회 유찰 시(64%) | 275,432,601원 | 382,303,039원 | 보증금 인수 미상 |
유찰 회차별 금액은 제시된 시나리오 기준입니다. 채권자 미배당액은 낙찰자가 인수하는 채무를 의미하지 않습니다. 점유자의 보증금 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 430,363,440원 가정)
신건 최저가격에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 제외한 금액을 근저당권과 후순위 가압류 채권자에게 배분한 결과이며, 김기영의 임차보증금 및 우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다. 실제 배당표가 확정되면 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,703,634원 |
| 1. 농협은행 근저당권 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 농업협동조합중앙회 가압류 | 236,093,026원 | 123,659,806원 |
| 3. 제주은행 가압류 | 6,429,891원 | 0원 |
| 4. 애월농업협동조합 가압류 | 9,578,273원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 100,978,394원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 위치. 제주시 용담이동 소재 용문로타리 남서측 인근입니다. 주변은 단독·공동주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 북동측 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층 창고시설입니다. 외벽은 사이딩 마감, 내벽은 판넬 마감, 바닥은 나무합판 마감 등입니다.
- 설비. 기본전기설비와 냉동설비가 설치되어 있습니다. 냉동관련설비는 건물에 포함하여 평가되었습니다.
- 토지. 면적 299.0㎡, 지목 창고용지, 제2종일반주거지역이며 평지의 사다리형 토지로 소로한면에 접합니다.
- 도시계획. 고도지구(30m 이하), 소로2류(폭 8m~10m) 접합 등의 조건이 있습니다.
- 공항 관련 제한. 제3종 구역 및 장애물제한표면구역에 포함됩니다. 공항소음 관련 영향과 시설 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 기타 규제. 지하수자원특별관리구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 및 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 매각 제외 제시외 건물의 처리는 별도 문제입니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트가 아닌 창고시설 및 토지입니다. 창고의 이용 적합성, 냉동설비 상태와 관련 규제에 따라 활용 및 재매각 조건이 달라질 수 있습니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않아 환금성을 수치로 평가할 수는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김기영의 신분과 점유관계. 2011년 소유권보존등기 명의자와 동일인인지, 현재 실제 점유자인지, 어떤 권원으로 점유하는지 확인해야 합니다.
- 임대차계약 및 보증금. 계약서 존재 여부, 보증금, 차임, 계약 대상 및 임대인·임차인 관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 성립 여부. 2013.04.29 전입신고뿐 아니라 실제 점유와 임대차보호법 적용 대상 여부를 함께 확인해야 합니다. 창고시설이라는 용도를 고려해야 합니다.
- 우선변제와 배당. 확정일자와 배당요구 여부를 확인하고, 보증금이 존재하면 예상 배당액 및 매수인 인수 가능액을 다시 계산해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 낙찰가격에 미배당 보증금 등 확정된 인수 부담을 반영해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 현재 상태에서는 인수 0원을 전제로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 일괄매각 목록. 포함되는 제시외 건물 목록 1-1 내지 1-2와 제외되는 창고 5.6㎡를 현장에서 구분하고 소유 및 사용관계를 확인해야 합니다.
- 냉동설비 점검. 건물 평가에 포함된 냉동관련설비의 작동, 유지관리 상태와 실제 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 고도지구, 공항소음 관련 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역 등에서 현재 이용과 향후 용도변경이 가능한지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 창고시설과 토지의 실제 거래사례, 건물 상태 및 냉동설비 가치를 검토해야 합니다. 감정가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 원본 서류. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기사항전부증명서와 매각목록을 대조해야 합니다. 특히 현재 확인된 등기사항은 건물에 관한 것이므로 토지 등기상 별도 권리도 확인해야 합니다.
맺으며 — 말소되는 근저당보다 선순위 점유관계가 핵심
이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2019년 농협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류 4건과 경매개시결정이 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수인의 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
2013년 전입한 김기영은 말소기준보다 앞선 전입 사실이 있고, 보증금과 실제 임대차관계는 확인되지 않았습니다. 종전 소유자와 이름이 같으며, 대상 건물은 창고시설이므로 대항력 성립 여부 자체를 면밀히 검토해야 합니다.
아울러 일부 제시외 창고는 매각에서 제외되고, 냉동설비는 평가에 포함되어 있어 실제 인도 범위와 활용 가치도 확인이 필요합니다. 시장 비교가격이 확인되지 않은 상황에서 신건 최저가 430,363,440원을 저렴한 가격이라고 판단할 근거도 부족합니다.
결론은 권리·가격 모두 확인 보류입니다. 선순위 점유자의 임대차 성립 여부와 보증금, 매각 제외 건물의 처리, 실제 시장가격을 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 유찰로 표시가격이 내려가더라도 인수 가능액이 불명확하다면 가격상 이점이 자동으로 생기는 것은 아닙니다.
