제주지방법원 2025타경9232. 서귀포시 안덕면 창천리 827 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 기호 (2-1)~(2-3) 모두 주택으로 이용되고 있으며, 시멘트벽돌조·시멘트블럭조 단층 건물입니다. 사용승인일자는 1988.09.09.입니다. 토지는 307㎡, 지목은 대이며 계획관리지역과 자연취락지구에 해당합니다.
권리관계의 중심은 2021.07.16. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고 이후 국민건강보험공단 압류, 최병현·농협은행주식회사·김소영의 가압류와 농업협동조합자산관리회사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현재 자료만으로 점유·임차관계를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9232 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 827 · 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 난드르로 18 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호 (2-1)~(2-3) 주택 |
| 토지 | 대 · 307㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김민하 |
| 감정가 / 최저가 | 353,993,670원 / 353,993,670원 (신건) |
| 청구액 | 95,905,998원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.07.16. 을구 8번 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 최병현 110,000,000원 가압류, 농협은행주식회사 7,978,182원 가압류, 김소영 250,000,000원 가압류 및 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.05.29. 확정채권양도로 을구 8번 근저당권은 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 353,993,670원에서 시작하는 신건입니다. 그러나 동일 또는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 감정가·최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 현재 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 353,993,670원 | 139,740,423원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 283,194,936원 | 209,547,975원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 226,555,948원 | 265,394,017원 | 0원 |
유찰될수록 매각가와 채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 커집니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 채권자에게 덜 배당되는 금액이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 353,993,670원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,755,911원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 최병현 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 농협은행주식회사 | 7,978,182원 | 7,978,182원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 김소영 | 250,000,000원 | 110,259,577원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 487,978,182원 중 348,237,759원이 배당되고, 139,740,423원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각·토지 및 건물 체크
- 일괄매각. 제시외 건물 목록 1-1 내지 1-6을 포함하여 평가된 물건입니다.
- 면적 차이. 목록 1 토지의 공부상 면적은 307㎡이나 일반건축물대장상 대지면적은 301.82㎡입니다.
- 건물. 기호 (2-1)과 (2-2)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층, 기호 (2-3)은 시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층이며 사용승인일자는 모두 1988.09.09.입니다.
- 설비. 기본위생 및 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대평보건진료소 남측 인근이며 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 307㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전3등급·하수처리구역입니다.
- 공시지가. 276,100원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상이므로 현황조사·매각물건명세서의 점유자와 전입관계를 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 목록 1-1 내지 1-6의 현황과 평가 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 면적 차이 확인. 공부상 307㎡와 일반건축물대장상 301.82㎡의 차이를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 353,993,670원을 시세로 그대로 간주하지 말고 별도 시장조사가 필요합니다.
- 배당표 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 및 인수 여부는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 점유는 확인이 필요하다
이 사건의 말소기준은 2021.07.16. 농협은행주식회사 근저당권이고 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 신건 최저가 353,993,670원의 가격 메리트는 현재 자료만으로 확인할 수 없습니다. 여기에 제시외 건물을 포함한 일괄매각과 토지 면적 차이도 있으므로, 권리 소멸 구조와 가격·점유·매각범위 확인을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
