제주지방법원 2025타경9266. 제주특별자치도 서귀포시 하효동 575에 위치한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만, 감정평가서상 건물의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지면적은 324㎡이고, 건물은 1975년 사용승인된 시멘트 벽돌조 함석지붕 단층 구조입니다.

소유자 오인국은 2016년 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 기존 효돈농업협동조합 근저당은 이미 말소됐으며, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2020년 설정된 서귀포신용협동조합 근저당입니다. 이후 같은 금융기관의 근저당과 가압류가 추가됐고, 서귀포신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

등기상 권리관계는 비교적 명확하지만, 이 사건에서 가장 중요한 문제는 다른 곳에 있습니다. 매각에 포함된 제시외 건물이 본건 토지와 인접 토지에 걸쳐 있다는 사실입니다. 해당 건물과 인접 토지 사이의 법률관계가 확정되지 않으면 낙찰 후 이용 범위와 건물 유지에 관한 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 소멸, 인접지 문제는 별개

서귀포신용협동조합의 근저당 채권최고액은 각각 36,000,000원, 36,000,000원, 12,000,000원입니다. 이들 근저당은 본건 토지 하효동 575를 공동담보로 표시하고 있습니다. 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있지만, 제시된 배당 시뮬레이션은 해당 채권최고액을 기준으로 계산되어 있습니다.

가압류 채권자는 제주신용보증재단, 농업협동조합중앙회, 효돈농업협동조합입니다. 모두 말소기준권리 이후에 등기된 권리로, 제시된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 따라서 이들 채권액을 낙찰자가 별도로 전액 인수하는 구조는 아닙니다.

② 가격 검증 — 신건 329,069,330원, 시세 경쟁력은 판단 유보

현재 감정가는 329,069,330원이며, 유찰이 없는 신건이므로 최저매각가도 동일합니다. 다만 비교할 수 있는 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 이 물건은 일반적인 공동주택 한 호실과 달리 토지와 단독주택, 다수의 제시외 건물을 함께 매각합니다. 일부 토지가 도로로 이용되고 제시외 건물 일부가 인접 토지에 걸쳐 있다는 점까지 가격 검토에 반영해야 합니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 적정가격을 판단할 수 없습니다.

유찰 시 가격과 미배당액은 제시된 회차별 시뮬레이션입니다. 향후 실제 매각조건과 배당액은 달라질 수 있으며, 인접지 토지사용 문제로 발생할 수 있는 부담은 예상 인수액에 반영되어 있지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 329,069,330원 가정)

신건 최저매각가를 기준으로 집행비용 5,406,971원을 차감한 뒤, 근저당권과 가압류 채권에 총 164,854,875원을 배당하는 시뮬레이션입니다. 이 계산에서는 모든 배당 대상 채권이 충족되고, 소유자에게 158,807,484원이 남습니다.

근저당은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산한 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 채권액·배당순위·배당액 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 매각물건명세서 — 반드시 확인할 특이사항

• 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물 목록 1-1 내지 1-4, 2-1 내지 2-3을 포함하여 평가했습니다.
• 인접지 경계. 제시외 건물 목록 2-3은 하효동 575 및 하효동 576 양 지상에 소재합니다. 하효동 576에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.
• 조경수 및 시설물. 목록 1 지상에 있는 조경수, 담장, 대문 등은 토지에 포함하여 평가했습니다.
• 도로 이용. 목록 1 토지의 일부는 도로로 이용 중이며, 이를 감안하여 평가했습니다.
• 지붕 현황. 목록 2의 지붕은 공부상 스레트지붕이나 현황은 함석지붕입니다.

특히 경계 문제는 단순히 건물의 외관을 확인하는 것으로 끝나지 않습니다. 하효동 575와 하효동 576의 경계, 제시외 건물의 실제 위치, 인접 토지의 소유관계 및 사용권원을 함께 확인해야 합니다. 법정지상권이 실제로 성립하는지는 해당 법률요건과 관련 자료를 검토하기 전까지 단정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 하효동 소재 효돈중학교 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 과수원 등이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 교통사정은 보통입니다.
• 토지. 면적 324㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며 일부는 도로로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 고도지구(20m 이하), 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 해당합니다. 재해위험지구와 접합니다.
• 건물 상태. 1975.10.02 사용승인된 시멘트 벽돌조 단층 건물입니다. 기본 위생설비, 급·배수설비 및 보일러 난방설비가 있습니다. 공부상 지붕과 현황 지붕의 차이가 매각물건명세서에 기재되어 있습니다.
• 토지가격 참고. 공시지가는 283,500원/㎡입니다. 공시지가는 개별 부동산의 현재 실거래가격이나 적정 낙찰가를 직접 의미하지 않습니다.
• 환금성. 토지와 단독주택 및 제시외 건물을 함께 취득하는 구조입니다. 일반적인 공동주택 실거래가격을 그대로 적용하기 어렵고, 인접지 경계와 건물 이용 문제가 매수자 판단에 영향을 미칠 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인접지 법정지상권 확인. 하효동 576에 대한 법정지상권 성립 요건과 관련 등기·소유관계·건물 현황을 확인하고, 법률전문가의 검토를 받으세요.
• 경계 및 건물 위치 확인. 지적도, 현황 측량자료, 건축물대장과 현장 상태를 대조하여 제시외 건물 목록 2-3이 인접 토지에 걸친 범위를 파악하세요.
• 매각 범위 대조. 일괄매각 대상과 제시외 건물 목록 1-1 내지 1-4, 2-1 내지 2-3의 실제 위치 및 상태를 확인하세요.
• 토지 일부 도로 이용. 도로로 사용 중인 부분의 현황과 토지 이용 제약 여부를 확인하세요.
• 점유 및 임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차관계 및 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 시세 검증. 하효동 일대 유사 토지·단독주택 거래와 개별 건물 상태를 비교하고, 인접지 문제 및 도로 이용 현황을 반영해 적정 응찰가를 별도로 산정하세요.
• 배당 검증. 예상배당은 추정 집행비용과 채권최고액 등을 기준으로 계산됐습니다. 실제 채권액, 당해세 및 배당요구 관계를 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서 및 지적 관련 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 인접 토지의 사용권원

이 사건은 등기상 권리와 실제 부동산 이용 위험을 구분해서 판단해야 합니다. 2020년 서귀포신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 가압류가 소멸하며, 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 매각에 포함된 제시외 건물 일부가 인접한 하효동 576에 걸쳐 있고, 그 토지에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 임대관계 역시 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표의 인수액만 보고 취득 후의 모든 법률적·경제적 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

신건 최저가는 329,069,330원이지만, 현재 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 가격 경쟁력도 판단하기 어렵습니다. 유찰 시 최저가가 내려가더라도 인접 토지의 사용권원 문제가 자동으로 해소되지는 않습니다.

결론적으로 등기상 말소 구조는 명확하지만, 인접지 법정지상권·제시외 건물·점유관계와 시세를 확인하기 전까지 입찰 판단은 유보하는 것이 타당합니다. 이 물건의 핵심은 단순한 배당 계산이 아니라 낙찰 후 건물과 토지를 실제로 어느 범위까지 적법하게 이용할 수 있는지에 있습니다.