제주지방법원 2025타경9329. 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 288-15에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택 및 근린생활시설로 이용 중이고, 토지는 397.0㎡입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 568,292,500원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기 흐름만 보면 2023.07.05. 설정된 주식회사우리인베스트대부의 근저당권 225,000,000원이 말소기준입니다. 2005년 조흥은행 근저당 두 건은 2023.07.05. 이미 말소됐고, 2025.12.26. 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기보다 임차인입니다. 박연희의 전입신고일이 2005.03.29.로 말소기준보다 훨씬 앞서 있어 대항력이 인정된 자료가 있고, 정작 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 288-15 · 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕남12길 43 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 |
| 토지 | 397.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌조 스레트기와지붕 단층 · 기본 위생 및 급배수설비 · 보일러 난방설비 |
| 소유자 | 양영철 |
| 감정가 / 최저가 | 568,292,500원 / 568,292,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리인베스트대부 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선행 임차인이 핵심
2005.04.27. 설정됐던 주식회사조흥은행 근저당 13,000,000원과 18,200,000원은 2023.07.05. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 주식회사우리인베스트대부의 근저당권 225,000,000원이고, 2025.12.26. 경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 승계위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박연희 | 제시 건물 | 2005.03.29. | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 보증금 확인 필요 |
② 가격 판단 — 시세 자료보다 임차보증금 확인이 선행
이 사건에는 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 568,292,500원 또는 유찰 후 최저가가 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 미상인 만큼, 최저가만 낮아지는 것을 보고 가격 메리트가 커진다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 568,292,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,082,925원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리인베스트대부 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 335,209,575원 |
위 배당표는 집행비용과 등기상 근저당을 기준으로 한 계산입니다. 박연희의 보증금·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 잔여액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 매각범위·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 함덕중학교 남측 인근이며, 부근은 중소규모 점포·단독주택·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 토지. 397.0㎡의 대지로, 제1종일반주거지역·고도지구(15M 이하)이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 370,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·하수처리구역에 포함되고 자연녹지지역에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 목록 2-1 내지 2-3을 포함해 평가됐고, 목록 1 지상의 조경수도 포함 평가됐습니다.
- 매각 제외. 목록 1 지상의 제시외 전기차 충전기와 철파이프조 차광막지붕 단층 창고 약 27㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 포함 평가. 목록 2 건물 상부에 소재하는 것으로 판단되는 다락은 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박연희 보증금 확인. 보증금이 얼마인지, 배당요구가 있는지, 실제 미배당 인수액이 발생하는지 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 확인된 인수액을 낙찰가에 더해 신건·유찰 회차별 실제 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 감정가나 유찰가가 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
- 매각 제외물 확인. 전기차 충전기와 약 27㎡ 창고가 매각 제외이므로 현장 경계와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 목록 2-1 내지 2-3, 조경수, 다락의 포함 여부를 감정서·매각물건명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 최저가가 아니라 ‘미상 보증금’
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 2023.07.05. 우리인베스트대부 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 하지만 박연희의 전입일은 2005.03.29.입니다. 말소기준보다 훨씬 빠르고 보증금도 확인되지 않았기 때문에, 낙찰자가 부담할 금액을 아직 확정할 수 없습니다.
따라서 지금 단계의 핵심은 감정가 568,292,500원이 적정한지, 1회 유찰가 454,634,000원이나 2회 유찰가 363,707,200원이 싸 보이는지를 따지는 것이 아닙니다. 박연희의 보증금과 배당관계를 먼저 확정한 뒤 낙찰가와 합산한 실질취득액을 계산하는 것이 우선입니다. 그 확인이 끝나기 전까지는 가격 판단도 유보하는 편이 이 사건의 권리구조와 맞습니다.
