제주지방법원 2026타경64. 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리에 있는 단독주택과 토지의 임의경매 사건입니다. 건물 등기상 소재지는 선흘리 2741 제9동이며 도로명주소는 북선로 331-12입니다. 소유자는 한미애입니다. 등기부에는 2019년 김득수의 소유권보존등기와 2024년 한미애의 소유권이전등기가 확인됩니다.

권리의 출발점은 2023년 설정된 제주시수산업협동조합의 채권최고액 348,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 김득수 근저당권과 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 설정된 별도의 근저당권들은 이미 말소된 이력이 있습니다.

그렇지만 이 물건은 권리관계만으로 판단을 끝내기 어렵습니다. 일괄매각이면서 토지 일부는 지분 매각이고, 세금압류의 실제 배당순위와 채권액도 확인해야 합니다. 시세 자료에 근거한 가격 비교를 할 수 없는 만큼, 현재 최저가가 적정한지는 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 수협 근저당

말소기준권리는 을구 3번 제주시수산업협동조합 근저당권입니다. 2023.10.24. 접수되었고 채권최고액은 348,000,000원입니다. 이후 설정된 김득수의 50,000,000원 근저당권과 국세·지방세 압류 3건, 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 가격 분석 — 신건 480,553,900원의 적정성 검증이 먼저

감정가와 현재 최저매각가는 모두 480,553,900원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가 전액이 입찰가격의 기준입니다.

그러나 이 물건은 단독주택과 토지를 함께 매각하고 일부 토지는 지분 매각이라는 특성이 있습니다. 일반적인 공동주택처럼 동일 평형의 실거래 평균만으로 가격을 판단하기 어려운 구조입니다.

확인된 비교 실거래가격이나 최근 가격 추세를 바탕으로 현재 감정가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다는 가격 가점은 부여하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 480,553,900원 가정)

집행비용 7,205,539원을 차감하고, 근저당권 채권최고액 합계 398,000,000원을 전액 배당한다고 가정한 단순 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구액은 300,559,686원으로 근저당 채권최고액 348,000,000원과 구별해야 합니다. 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 잔여금과 후순위 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 채권 미배당의 변화

현재 신건에서는 시뮬레이션상 근저당권 채권최고액 398,000,000원을 전액 배당하고 소유자에게 75,348,361원이 남습니다. 1회 유찰 시 예상 채권 배당액은 378,260,916원, 2회 유찰 시에는 302,448,733원입니다. 각 경우 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다른 개념이라는 것입니다. 후순위 근저당권의 배당이 부족하더라도 해당 권리가 매각으로 소멸하는 경우 그 부족분을 매수인이 자동으로 인수하지는 않습니다. 현재 시나리오에서도 인수액은 0원으로 표시됩니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 제주시 조천읍 선흘리 선흘초등학교 서측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택, 숙박시설 및 농경지가 혼재하는 농촌지대로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브위징크지붕 2층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 및 타일 마감 등이며, 창호는 샷시창호 등입니다. 사용승인일은 2019.01.28입니다.
• 설비. 기본적인 급·배수 및 위생설비가 갖춰져 있고 보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급 및 지하수자원보전 4등급이 기재되어 있습니다. 토지별 하수처리구역 해당 여부 등은 개별 토지이용계획 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 건축물 상태와 토지 이용 현황은 현장에서 재확인해야 합니다.
• 매각 포함 범위. 조경수는 평가에 포함되어 있고, 지상 돌담은 토지에 포함하여 평가되었습니다. 확장형 발코니도 건물에 포함하여 평가되었습니다.
• 환금성. 농촌지대의 단독주택과 토지로, 아파트와는 매수층 및 거래 특성이 다를 수 있습니다. 일부 토지 지분 매각이 실제 사용·처분에 미치는 영향과 지역 내 비교 거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 매각목록·토지 지분 대조. 목록1 지분 매각의 정확한 지분율과 나머지 일괄매각 대상의 범위를 확인하세요. 토지등기부·지적도·매각물건명세서를 함께 검토해야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 근저당권에 기재된 선흘리 2741-21 지분 및 선흘리 2741-9 토지와 실제 매각목록의 관계를 확인하세요. 공동담보 표시를 매각 대상의 확정 근거로 사용해서는 안 됩니다.
• 국세·지방세 확인. 파주세무서, 동작세무서 및 동작구 관련 압류 3건의 실제 채권액과 법정기일, 당해세 해당 여부 및 우선배당 가능성을 확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 현재 거주자와 점유 권원은 별도로 확인해야 합니다. 인도 및 명도에 필요한 절차와 비용도 검토하세요.
• 가격 검증. 단독주택의 건물 상태와 토지의 개별 가치를 분리해 검토하고, 비교 가능한 지역 거래를 확인하세요. 감정가 자체를 적정 시세로 확정해서는 안 됩니다.
• 토지 이용 가능성. 계획관리지역과 각종 보전지구·제한구역에 따른 이용 제한, 도로 접면 및 실제 출입 동선을 확인하세요.
• 건물 현장조사. 외벽 마감 상태, 누수, 난방 및 급·배수 설비, 확장형 발코니, 조경수와 돌담의 현황을 점검하세요.
• 원본 재확인. 매각기일 전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록을 대조하세요. 권리 변동과 기일 변경 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 지분과 가격은 별개다”

제주 선흘리 단독주택 경매는 명세서상 인수권리가 없고 매수인 추정 인수액도 0원인 사건입니다. 제주시수산업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 압류가 소멸하는 구조이므로 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다.

하지만 실제 투자 판단에서는 토지 일부 지분 매각, 국세·지방세 압류 3건, 시세 검증의 불확실성을 함께 고려해야 합니다. 신건 최저가 480,553,900원이 적정한 취득가격인지 확인할 수 있는 실거래 비교 근거가 없으므로, 현재 가격이 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.

이 물건의 판단 기준은 매각 대상 토지의 정확한 소유권 범위, 실제 이용 가능성, 세금채권의 배당순위, 개별 부동산의 시장가치입니다. 이러한 사항을 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 핵심입니다. 종합적으로 권리 인수 부담은 낮지만 토지 지분과 가격 불확실성을 반영해 보수적인 평가가 필요한 사건입니다.