제주지방법원 2026타경94. 제주시 아라일동 ‘아라아이파크’ 107동 12층 1201호 아파트입니다. 소유자 강기봉은 2013.11.29. 거래가액 392,889,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2017.01.24. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 660,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 근저당권과 압류·가압류는 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,100,000,000원이고 매수인 인수액은 0원이므로, 신건 기준 실질취득액 역시 1,100,000,000원입니다. 반면 최근 12개월 동일 면적 실거래는 980,000,000원이고 최저가 대비 최근 시세 비율은 112.2%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -23.4%로 하락 방향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경94 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 아라일동 6121 아라아이파크 107동 12층 1201호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 층 / 건물 | 지하1층·지상14층 중 12층 · 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2013.10.01. |
| 비교 면적 | 133.4998㎡ · 실거래 면적 일치 |
| 단지 | 아라아이파크 · 614세대 |
| 소유자 | 강기봉 · 2013.11.29. 거래가액 392,889,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 1,100,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 236,008,186원 |
| 매각기일 | 2026.10.06. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.01.24. 농협은행주식회사 근저당권 660,000,000원입니다. 이후의 을구 7번 근저당권 2,000,000,000원, 을구 9번 근저당권 1,500,000,000원, 2025년의 압류·가압류와 2026년 경매개시결정은 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음으로 분류
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조미경 | 1201호 | 2025.02.13. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조미경의 전입일은 2025.02.13.으로 말소기준권리인 2017.01.24.보다 뒤입니다. 제공된 조사에서도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 분류되어 있어, 낙찰자에게 보증금이 대항력에 의해 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 980,000,000원’을 봐야 한다
아라아이파크 133.5㎡ 실거래는 제공된 자료에서 2건 확인됩니다. 전체 평균은 1,130,000,000원이지만, 여기에는 2021.09.의 1,280,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 거래는 2025.06. 980,000,000원 한 건이며, 최신 거래 역시 같은 금액입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 133.5㎡ | 3 | 980,000,000원 |
| 2021.09 | 133.5㎡ | 14 | 1,280,000,000원 |
| 전체 평균 | 133.5㎡ | 2건 | 1,130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 133.5㎡ | 1건 | 980,000,000원 |
현재 최저가 1,100,000,000원은 전체 평균 1,130,000,000원의 97.3%이지만, 이 비율만 보면 최근 시장을 왜곡할 수 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 980,000,000원을 기준으로 하면 현재 최저가는 112.2%입니다. 더욱이 최근 거래 추세가 과거 대비 -23.4%이므로, 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,400,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 대한사료주식회사 | 2,000,000,000원 | 426,600,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 주식회사우성사료 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 제주양돈축산업협동조합 | 114,638,405원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 김연주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,774,638,405원에 대해 예상 배당액은 1,086,600,000원, 미배당액은 3,688,038,405원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,100,000,000원 | 0원 | 3,688,038,405원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 880,000,000원 | 0원 | 3,905,838,405원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 704,000,000원 | 0원 | 4,080,078,405원 |
현재는 0회 유찰 신건입니다. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 880,000,000원, 2회 유찰 시 704,000,000원이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 가격과 최근 980,000,000원 실거래의 관계가 좋지 않은 만큼, 실제 응찰 판단에서는 매각기일 당시의 새 실거래를 다시 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아라초등학교 동측 근거리에 위치하며, 도시개발사업으로 조성된 주상혼용지대로 공동주택·단독주택·마트·음식점·소매점 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층 건물의 12층이며 사용승인일은 2013.10.01.입니다. 승강기·소방·가스보일러 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 북동측은 왕복 2차선, 남측은 왕복 4차선 도로에 접하고 북측에도 공원을 사이에 두고 왕복 4차선 도로가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,651,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 아라아이파크 614세대이며, 제공된 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 거래가 1건이라 가격 비교 시 표본 수가 제한적이라는 점도 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 1,130,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 980,000,000원을 우선 기준으로 확인하세요. 현재 최저가는 최근 시세의 112.2%입니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -23.4%로 표시됩니다. 매각기일 2026.10.06. 직전의 추가 실거래가 생겼는지 확인하는 것이 중요합니다.
- 임차인 서류 보완. 조미경은 전입일 기준 대항력 없음으로 분류되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 최우선변제 여부와 실제 점유관계를 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.09.01. 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 최신 등기사항전부증명서로 권리자 표시와 변동사항을 재확인하세요.
- 배당 변동요인. 제시된 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유·인도 상태는 현장 및 관리주체를 통해 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현재 가격이 더 큰 쟁점
이 물건은 2017.01.24. 말소기준권리 이후의 주요 근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 임차인 조미경의 전입은 말소기준보다 뒤라 대항력 없음으로 분류되어, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 신건 최저가이자 실질취득액 1,100,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 980,000,000원의 112.2%이고, 최근 거래 추세도 -23.4%입니다. 전체 평균 1,130,000,000원은 2021.09. 1,280,000,000원 거래가 함께 반영된 값이므로 이를 근거로 현재 가격이 저렴하다고 보기는 어렵습니다. 권리 인수 부담은 낮지만, 현재 회차의 가격 메리트는 확인되지 않는 사건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
