제주지방법원 2026타경172. 제주시 애월읍 신엄리 971의 근린생활시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지면적은 1,177㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 감정평가상 건물은 목조 아스팔트 슁글지붕 지상 2층 근린생활시설입니다. 제시외 건물과 수목도 매각에 포함됩니다.
권리분석의 기준은 2023.03.23 접수된 을구 8번 김만영 근저당권 200,000,000원입니다. 이 권리는 말소기준권리로 계산돼 있고, 경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 971 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄9길 72-11 |
| 물건종류 | 근린생활시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 수목 포함 평가 |
| 토지 | 1,177㎡ · 지목 대 · 상업용 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 근린생활시설 · 목조 아스팔트 슁글지붕 지상2층 |
| 소유자 | 제이에스산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,238,518,680원 / 1,238,518,680원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 광주광역시축산업협동조합 / 898,994,205원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.23 을구 8번 근저당권 · 김만영 · 채권최고액 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원
매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당 없음이고, 법정지상권도 해당 없음입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 신건 가격을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
이 사건은 현재 0회 유찰 신건으로 감정가 1,238,518,680원이 그대로 최저매각가입니다. 매수인 인수가 0원이므로 가격 판단의 기준도 최저가와 같은 실질취득 1,238,518,680원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았기 때문에, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설과 토지가 결합된 물건은 건물 상태, 토지 이용규제, 도로 조건, 실제 영업·임대수익 등을 함께 확인해야 하므로 신건 최저가가 곧 저가라는 해석은 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,238,518,680원 | 0원 | 1,238,518,680원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 990,814,944원 | 0원 | 990,814,944원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 792,651,955원 | 0원 | 792,651,955원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,238,518,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 14,785,187원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 김만영 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,023,733,493원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 현재 배당 산정에서는 김만영 근저당권 200,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 한편 신청채권자 광주광역시축산업협동조합의 청구액 898,994,205원은 회차별 시나리오에서 배당액 0원으로 표시되어 있으므로, 신청채권 및 근저당권 이전관계는 입찰 전 원문 등기와 배당관계를 대조할 필요가 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 애월읍 신엄리 소재 신엄중학교 북측 인근. 주위는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 전 등이 혼재합니다.
- 교통. 북측 인근에 해안도로가 있고 본건까지 차량 출입이 가능하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물 이용상태는 근린생활시설입니다. 기본 급배수설비, 위생설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 1,177㎡, 지목 대, 상업용, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 중로3류(폭 12m~15m) 접합, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·건축계획심의대상구역·하수처리구역에 포함됩니다. 보전산지와 임업용산지는 접합니다.
- 공시지가. 280,200원/㎡입니다.
- 건물 상태 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물과 수목이 포함 평가돼, 현장 경계와 실제 포함 범위를 직접 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차에서는 최저가 1,238,518,680원 + 인수 0원 = 실질취득 1,238,518,680원입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 자체만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 근린생활시설의 수익성·건물 상태와 토지 활용가치를 별도로 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 신청채권·배당관계. 신청채권자 청구액 898,994,205원과 회차별 배당액 0원 표시가 함께 존재하므로 등기 원문과 배당관계를 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수목이 포함되므로 실제 위치·경계·수량을 현장에서 확인하세요.
- 토지규제. 자연녹지지역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역 등 토지이용 제한이 실제 증·개축 또는 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 별도 검증”
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준은 2023.03.23 김만영 근저당권 200,000,000원이고, 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 측면에서는 아직 판단을 서두를 근거가 없습니다. 현재 신건 최저가와 실질취득액은 모두 1,238,518,680원이며, 이를 비교할 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 여기에 근린생활시설·토지 일괄매각, 자연녹지지역과 각종 토지이용 제한, 제시외 건물·수목 포함이라는 특성이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험이 낮다”는 권리 판단과 “가격이 매력적이다”는 가격 판단을 분리해서 봐야 하는 물건입니다.
