제주지방법원 2026타경182. 서귀포시 대포동 중문오션힐스 1층 105호입니다. 등기상 소유자는 김현지이며, 2019년 1월 17일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 180,200,000원입니다.

같은 날 법환새마을금고가 채권최고액 140,000,000원의 근저당을 설정했고, 2024년 3월 5일 그 채권최고액이 174,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 농협은행의 가압류가 붙었으며, 법환새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 이후의 등기상 부담은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기상 권리관계가 단순하다고 실제 점유관계까지 단순한 것은 아닙니다. 이 물건은 현재 인터넷컴퓨터게임시설제공업소로 이용 중이고 출입문에는 ‘우리PC’라는 상호가 표시되어 있습니다. 영업자가 소유자인지, 별도 임차인인지, 실제 임대차 조건이 무엇인지는 추가 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 변경등기를 반드시 확인

② 점유·임대차 — ‘우리PC’의 영업자 확인 필요

매각물건명세서에는 별도의 인수권리가 기재되어 있지 않고, 현재 신고된 임차인도 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으며, 현장 출입문에는 ‘우리PC’라는 상호가 표시되어 있습니다.

상호가 표시되어 있다는 사실만으로 임차인의 존재나 대항력을 단정할 수는 없습니다. 반대로 별도 임차인 신고가 없다는 이유만으로 소유자 직접 영업이라고 판단해서도 안 됩니다. 실제 영업자, 사업자등록 현황, 점유 개시 시점, 임대차계약 및 보증금 관계를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실거래 평균을 그대로 적용하면 안 된다

중문오션힐스의 거래 집계에서 최근 12개월 평균으로 제시된 금액은 226,775,000원(8건)이고, 최신 거래는 2025년 10월 230,000,000원입니다. 전체 거래 평균은 240,496,666원이며, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -15.4%로 하락을 나타냅니다.

그러나 핵심적인 문제가 있습니다. 이 물건의 가격 검색 대상 면적은 36.01㎡인 반면, 아래 거래들은 58.66㎡에서 82.65㎡까지의 다른 면적입니다. 동일 면적 거래가 매칭되지 않았으며, 경매 대상은 1층 근린생활시설입니다. 따라서 아래 거래 평균은 단지 거래 흐름을 확인하는 참고 자료일 뿐, 105호의 직접적인 시세나 상가 낙찰가 판단 기준으로 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

아래 표는 제공된 배당 시뮬레이션을 그대로 표시한 것입니다. 근저당권에 대해서는 변경 전 채권최고액인 140,000,000원이 반영되어 있습니다. 실제 등기상 변경된 채권최고액은 174,000,000원이므로, 최종 배당액 및 잔여액은 아래 예측과 달라질 수 있습니다.

배당모형상 채권자 총 청구액 155,933,195원, 예상 배당액 155,933,195원, 미배당액 0원입니다. 변경된 근저당 채권최고액과 실제 채권계산서, 당해세 및 우선변제 사항에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여액 22,718,805원은 확정된 교부액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액보다 배당 부족이 커진다

경매 회차별 가격과 배당 변화를 살펴보면, 매각가격이 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 아래 시나리오는 변경 전 근저당 금액을 반영한 동일한 배당모형에 따른 계산 결과입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 중문동 소재 중문중학교 남측 인근으로, 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설·숙박시설·과수원 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 35m 내외, 북동측으로 폭 약 7~10m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 5층 건물이며, 본건은 1층 105호입니다. 외벽은 외장타일, 내벽은 판넬·페인팅, 바닥은 타일 마감입니다.
• 설비. 기본위생설비, 급배수설비, 스프링클러, 소화전, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 시가지경관지구 등으로 지정되어 있고, 건축계획심의대상구역 및 하수처리구역 등의 규제가 적용됩니다.
• 토지. 공부상 지목은 대지이며 공시지가는 664,300원/㎡입니다. 감정평가상 토지는 부정형 완경사지로 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 중문오션힐스는 56세대 규모입니다. 제공된 실거래 내역은 다른 면적의 거래들로, 1층 영업시설의 매매 수요나 환금성을 직접 입증하지 않습니다. 실제 상가 매매사례와 임대수요 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 재확인. 2019년 최초 채권최고액 140,000,000원이 2024년 174,000,000원으로 변경되었습니다. 배당모형은 최초 금액을 사용하므로 최신 등기사항증명서와 채권계산서를 대조해야 합니다.
• ‘우리PC’ 점유자 확인. 출입문에 표시된 상호의 실제 운영자와 소유자 김현지의 관계를 확인해야 합니다. 사업자등록, 점유 개시 시점, 임대차계약 및 보증금 관계를 함께 조사하세요.
• 명세서 원본 확인. 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 입찰 직전 최신 명세서에서 변경 여부를 다시 확인하세요.
• 시세 비교 착시 경계. 대상 면적 36.01㎡와 거래 표본 58.66~82.65㎡가 일치하지 않습니다. 참고 실거래 평균 대비 80.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 시장 하락 추세 반영. 참고 거래의 최근 대비 과거 추세는 -15.4%입니다. 과거 고가 거래를 현재 시세로 간주하지 말고, 최신 유사 상가 매매 및 임대사례를 우선 확인하세요.
• 영업시설 현장 조사. 현장 이용상태와 집기·시설물 소유관계, 실제 영업 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 관리주체를 통해 공용관리비 체납과 승계 가능 범위를 확인하고, 전기·수도 등 영업시설 관련 미납 사항도 조사하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유현황을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수권리 없음 ≠ 가격과 점유까지 안전”

제주 중문오션힐스 105호는 말소기준이 분명하고, 명세서에 별도 인수권리가 기재되어 있지 않아 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 매수인 추정 인수액 역시 0원으로 산정되어 있습니다.

그러나 이 물건의 실제 검토 포인트는 따로 있습니다. 첫째, 출입문에 ‘우리PC’ 상호가 표시되어 있고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 영업자의 권원 확인이 필요합니다. 둘째, 근저당 채권최고액이 174,000,000원으로 변경되었음에도 배당표는 140,000,000원을 적용하고 있어 실제 배당 결과에 차이가 발생할 수 있습니다. 셋째, 참고 실거래의 최근 대비 과거 추세가 -15.4%로 하락했고, 거래 표본의 면적과 용도가 경매 대상과 달라 직접적인 시세 비교가 성립하지 않습니다.

따라서 최저가 182,000,000원이 참고 거래 평균의 80.3%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 등기상 인수위험은 낮지만, 영업점 점유관계와 상가 자체의 적정가격은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 입찰 전 실제 임대차관계와 동일·유사 상가 거래를 확인하는 것이 핵심입니다.