제주지방법원 2026타경192. 대상은 제주시 한림읍 귀덕리 957의 주상용 건물과 토지가 포함된 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 1층·지상 3층이며 사용승인일은 2020.04.23입니다. 현재 소유자는 박동인 3분의 2, 박동주 3분의 1입니다. 말소기준권리는 2020.05.13 설정된 제주시수산업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준 이후 설정된 전세권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 이전에 등기됐던 전세권·상가건물임차권 일부는 이미 말소됐습니다. 그러나 등기부 밖 점유관계에서는 함태자의 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 이번 사건의 권리분석 승부처는 “등기상 인수 0원”과 “미확정 임차인 위험”을 분리해서 보는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 957 · 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕11길 43 |
| 용도 / 구조 | 기타 + 토지 · 주상용 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1층 지상3층 |
| 사용승인 | 2020.04.23 |
| 토지 | 935.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 박동인 3분의 2 · 박동주 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,629,652,450원 / 2,629,652,450원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주시수산업협동조합 / 1,665,036,094원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2020.05.13 제주시수산업협동조합 근저당 1,800,000,000원입니다. 2026.01.19 설정된 이호순의 전세권 310,000,000원은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2024.03.22 설정됐던 이호순의 2층 전세권 150,000,000원은 2024.07.31 해지로 이미 말소됐고, 이상민의 상가건물임차권 50,000,000원도 2026.03.12 말소됐습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입·점유 기준 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배랑은 | 3층(현장표시:301호) | 2021.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 함태자 | 3층(현장표시:303호) | 미상 | 150,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격·회차 구조 — 신건 최저가만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 2,629,652,450원입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 배당 후 소유자에게 490,955,926원이 남고, 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,629,652,450원 | 2,110,000,000원 | 0원 | 490,955,926원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,103,721,960원 | 2,080,284,740원 | 29,715,260원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,682,977,568원 | 1,663,747,792원 | 446,252,208원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권 미배당은 커집니다. 1회 유찰 시 미배당액은 29,715,260원, 2회 유찰 시 446,252,208원입니다. 다만 제공된 회차별 시뮬레이션에서는 매수인 인수 추정액이 각 회차 모두 0원입니다. 이 수치와 별개로 함태자의 대항력 여부는 확정되지 않았으므로, 미상 임차관계까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,629,652,450원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,696,524원 |
| 2. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 3. 전세권 · 이호순 | 310,000,000원 | 310,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 490,955,926원 |
현재 회차에서는 채권액 2,110,000,000원이 전액 배당되는 추정이며, 소유자 잔여액은 490,955,926원입니다. 배당표는 채권최고액·전세금 기준 추정이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·활용 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 건물은 ‘주상용’으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층·지상3층입니다. 사용승인일은 2020.04.23입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비, 천정형에어컨, 화재탐지시설, 승강기설비가 있고, 지하1층에는 물탱크실·물탱크, 3층 상부에는 다락, 옥상에는 계단실·데크시설이 있습니다.
- 토지. 토지면적 935.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 247,900원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 기호(3) 현황. 공부상 지목은 ‘잡종지’이나 현황은 ‘포락지’로 평가돼 있습니다. 토지 현황과 실제 사용 가능 범위는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 교통. 감정요항표상 본건 및 인근까지 차량진입이 가능하고 남측 인근에 지방도 1132번이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 함태자 전입일 확인. 보증금 150,000,000원의 3층 303호 점유자입니다. 전입신고일·점유개시일·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배랑은 관계 확인. 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 근저당 채무자이자 과거 공유자이며 현재 3층 301호 점유자로 조사돼 점유의 법적 성격을 확인해야 합니다.
- 후순위 전세권 재확인. 이호순의 310,000,000원 전세권은 2026.01.19 설정으로 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 토지 현황 확인. 기호(3)은 공부상 잡종지와 현황 포락지가 다릅니다. 경계·현황·사용 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 회차별 배당 착시 주의. 2회 유찰 시 미배당은 446,252,208원까지 늘어나지만 제공된 시뮬레이션의 인수 추정액은 0원입니다. 미배당과 매수인 인수는 같은 개념이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 임차관계는 미확정”
이 사건은 2020.05.13 제주시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 전세권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 여기까지만 보면 권리구조는 깔끔합니다.
하지만 함태자의 보증금은 150,000,000원이고 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 이 사건을 ‘인수 0원 확정형’으로 분류하기보다는, 임차인 사실관계를 확인해야 최종 결론이 나는 사건으로 보는 편이 안전합니다. 또 현재는 감정가와 최저가가 동일한 신건이므로, 권리가 후순위라는 이유만으로 가격까지 싸다고 평가해서도 안 됩니다. 이번 물건의 핵심은 함태자의 대항력 확인과 주상용·토지 현황 검증입니다.
