제주지방법원 2026타경10286. 서귀포시 보목동 소재 토지와 농산물창고가 포함된 일괄매각 물건입니다. 토지는 총 3,321㎡, 공부상 지목은 전이고 현황은 과수원으로 이용 중입니다. 건물은 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층으로 농산물창고로 이용되고 있으며 사용승인일은 1996.08.10입니다. 제시외 건물인 물통 잡석조 7.84㎡와 과수목도 일괄매각에 포함됩니다.
등기 흐름만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.10.29 설정된 주식회사신일캐피탈대부 근저당권 150,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 존속하는 주식회사신용캐피탈대부의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 액티브대부주식회사 및 주식회사제주은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 임차인은 없어 보증금 승계 문제도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 보목동 1145-2 · 문필로113번길 43 |
| 물건종류 / 이용 | 임야·토지 + 토지 · 공부상 전, 현황 과수원 · 농산물창고 |
| 토지 | 3,321㎡ · 자연녹지지역 · 완경사 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 이지철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,139,903,600원 / 1,139,903,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신용캐피탈대부 / 124,142,465원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 말소기준은 2024.10.29 주식회사신일캐피탈대부의 근저당권이며, 2025.08.27 설정된 주식회사신용캐피탈대부 근저당권과 2026.02.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 권리관계 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건이지만 시세 할인 여부는 확인 불가
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,139,903,600원으로 0회 유찰 신건입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차에서의 실질취득 금액도 1,139,903,600원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 이 금액이 지역 시세 대비 저렴한지, 높은지는 단정하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없는 물건입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,139,903,600원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 911,922,880원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 729,538,304원 | 0원 | 0원 |
유찰 시 매각가는 911,922,880원, 729,538,304원으로 낮아지지만, 실거래 비교 기준이 없기 때문에 80% 또는 64%라는 숫자만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 가격보다 농지취득 요건과 토지·창고의 실제 활용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,139,903,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,799,036원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신일캐피탈대부 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신용캐피탈대부 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 796,104,564원 |
배당 시뮬레이션은 채권최고액 기준이며, 소유자 잔여 796,104,564원은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 값입니다. 제공된 배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지·이용제한 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서귀포시 보목동 보목초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 과수원과 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 위치하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지 현황. 토지면적 3,321㎡, 공부상 지목은 전이고 현황은 과수원입니다. 지형은 완경사·가로장방이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 지하수자원특별관리구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 84,700원/㎡입니다.
- 건물. 농산물창고로 이용 중인 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 건물이며 사용승인일은 1996.08.10입니다. 별도 설비는 없습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록1은 공부상 전이지만 현황 과수원이며, 목록4는 일반건축물대장에 등재된 건축물현황도의 방향과 현황이 다소 차이가 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물인 목록4-1 물통 잡석조 7.84㎡ 및 과수목이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록1·3 농지취득자격증명 필요 여부와 발급 가능성을 입찰 전에 해당 행정관서에서 반드시 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다.
- 현황과 공부 대조. 목록1은 전에서 과수원으로 이용 중이고, 목록4 건축물현황도 방향과 실제 현황 사이에 차이가 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·농산물창고뿐 아니라 제시외 건물 7.84㎡와 과수목까지 포함되므로 경계와 실제 점유·이용 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 보목동 과수원·농산물창고 거래 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역, 지하수자원특별관리구역, 가축사육제한구역의 이용 제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 농지취득 요건이 핵심
이 물건은 등기 권리만 보면 단순한 편입니다. 임차인 없고, 명시 인수권리 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하고 2회 유찰 시나리오까지도 배당상 미배당액이 없습니다.
그러나 입찰 리스크는 다른 곳에 있습니다. 목록1·3의 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금을 반환받지 못하고, 공부상 전과 현황 과수원의 차이, 농산물창고의 건축물현황도와 실제 방향 차이, 제시외 건물 및 과수목을 포함한 일괄매각까지 확인해야 합니다. 더구나 현재 최저가는 1,139,903,600원인 신건이고 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 판단 순서는 권리 확인 → 농취증 발급 가능성 → 현황·규제 확인 → 가격 검증입니다.
