제주지방법원 2026타경10366. 서귀포시 법환동 제이에스라메르1차 3층 329호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 원룸형 주거용 오피스텔입니다. 권리 구조의 기준점은 2020.12.21. 설정된 동대구농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 80,400,000원입니다. 그 뒤 2025.03.13. 수협은행 가압류 288,047,673원, 2026.03.12. 임의경매개시결정이 이어졌고 두 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 조사된 임차인도 없어 현재 자료상 낙찰자가 별도로 떠안을 임차보증금은 없습니다. 따라서 이 사건에서 권리분석의 핵심은 인수 위험보다는 신건 최저가 70,000,000원의 가격 적정성과 실제 이용형태 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10366 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 법환동 745-7 제이에스라메르1차 3층 329호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 원룸형 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하3층 지상10층 중 3층 329호 · 사용승인일 2018.12.05. |
| 소유자 | 박주성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동대구농업협동조합 / 61,896,360원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 2020.12.21. 동대구농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 수협은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2020.12.21. 이미 말소됐고, 같은 날 박주성 명의로 소유권이전이 이뤄졌습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 70,000,000원입니다. 다만 동일 건물 또는 유사 면적의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 70,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 근저당 · 동대구농업협동조합 | 80,400,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 288,047,673원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 368,447,673원 중 예상배당은 68,340,000원이며, 현재 회차 기준 미배당은 300,107,673원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서귀포시 강정동 소재 김정문화회관 북동측 인근으로, 숙박시설·오피스텔·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 25m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 설비. 보일러 난방, 위생·급배수, 승강기, 소방, 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,303.2㎡, 공시지가 1,441,000원/㎡, 지목 대, 상업용, 완경사·세로장방·광대로한면입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 현재 원룸형 주거용 오피스텔로 이용 중이므로 건축물대장과 현황을 직접 대조하세요.
- 실거래 확인. 신건 70,000,000원의 가격 경쟁력을 판단하려면 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격 확인이 우선입니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 점유상태를 재확인하세요.
- 관리비 확인. 오피스텔·근린시설은 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당변수에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·용도 확인이 핵심
이 사건은 현재 자료상 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 반면 사건 용도는 근린시설, 실제 이용상태는 원룸형 주거용 오피스텔로 확인돼 실제 용도와 운영 조건을 세밀하게 살펴야 합니다. 특히 최근 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 70,000,000원을 단순히 저렴하다고 볼 수 없습니다. 이 물건은 인수 위험보다 가격 적정성과 실제 용도 확인이 입찰 판단의 중심입니다.
