제주지방법원 2026타경10456. 제주시 연동 가나타운 7층 805호로, 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중입니다. 현재 소유자는 정진영이고, 등기부상 소유권은 2025.03.12 이전됐으며 거래가액은 150,000,000원입니다. 경매의 말소기준권리는 2023.03.16 설정된 서귀포수산업협동조합 근저당권 324,000,000원입니다. 이후 2025.04.14 같은 근저당권자의 36,000,000원 근저당권이 추가됐고, 2026.03.26 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 이들 경매 대상 담보권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

다만 임차관계는 단정해서 볼 사안이 아닙니다. 별도로 신고된 임차인 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인의 대항력을 임의로 인정하거나 부정하기보다, 현재 확인되는 범위에서는 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당사항없음이라는 점을 기준으로 판단하는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 매각으로 소멸

과거 권리 중 우리은행 근저당권, 농협은행 근저당권 및 한국주택금융공사로 이전된 권리, 정선화의 전세권 140,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준권리는 2023.03.16 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 같은 조합의 2025.04.14 근저당권과 2026.03.26 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 107.6%

가나타운 동일 면적대 실거래는 총 9건이 확인되며, 전체 평균은 154,555,555원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 158,000,000원이고, 제공된 최신거래 지표는 2026.06 157,500,000원입니다.

신건 최저매각가 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.6%입니다. 제공된 최신거래 지표 157,500,000원보다도 높은 가격입니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없고, 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다고 표현하기도 어렵습니다.

한편 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 +4.1%로 제공돼 있어 하락 추세는 아닙니다. 다만 상승 흐름과 별개로 현재 최저가는 최근 12개월 평균 이상이므로, 경매라는 이유만으로 할인 매수라고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

채권최고액 기준 총 채권액 360,000,000원 중 예상 배당액은 166,820,000원이며, 미배당은 193,180,000원입니다. 이 미배당 담보채권을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시 배당 변화

유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 확인된 권리구조에서는 매수인의 인수액이 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 가격이 내려간다고 해서 인수액이 반대로 증가하는 대항력 임차인 인수형 구조는 현재 자료에서 확인되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신제주로터리 남서측 인근으로, 주변은 아파트 등 공동주택과 단독주택, 음식점 등 근린생활시설 및 상업시설이 혼재한 주상복합 지대입니다.
• 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 시가지 내 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물의 7층 805호이며, 사용승인일은 2014.01.29입니다. 기본 급배수·위생설비, 가스보일러 난방, 승강기와 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로와 접합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,754,000원/㎡, 토지면적은 370.3㎡입니다. 토지는 세로장방형 평지로 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역, 고도지구 45M이하, 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등이 확인됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성 참고. 가나타운은 40세대이며 동일 면적대 실거래 9건이 확인됩니다. 실거래 최저 142,000,000원, 최고 170,000,000원으로 가격 편차가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 154,555,555원보다 최근 12개월 평균 158,000,000원과 최신거래 지표 157,500,000원을 우선해 응찰가를 점검해야 합니다.
• 신건 가격 점검. 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.6%로 최근 시세 이상입니다.
• 임대관계 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 보증금 및 확정일자를 원본 자료에서 다시 확인해야 합니다.
• 담보권 확인. 2023.03.16 근저당권이 말소기준이며, 2025.04.14 추가 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 담보채권 미배당 193,180,000원이 발생해도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 현재 가격이 핵심

이 사건은 말소기준권리 이후 담보권이 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 확인됩니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계는 미상으로 남아 있으므로 실제 점유관계 확인은 필요합니다.

가격에서는 판단이 더 명확합니다. 신건 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균 158,000,000원의 107.6%이고, 최신거래 지표 157,500,000원보다도 높습니다. 최근 흐름 자체는 +4.1%이지만, 현재 회차가 최근 실거래보다 낮은 것은 아닙니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수 위험이 아니라 신건 가격과 실제 점유관계 확인입니다.