수원지방법원 2025타경521. 광명시 철산동 86-1의 토지와 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 근린생활시설 3개호, 2층 주택 2가구, 지층 대피소로 이용 중이며, 토지는 166.7㎡의 대지입니다. 현재 소유관계는 이미선 2분의 1, 김도연 2분의 1입니다.

등기상 핵심은 2016.12.07. 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 444,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 하나은행 240,000,000원 근저당과 중소기업은행 480,000,000원 근저당, 경매개시결정 및 남아 있는 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 권리등기와 별개로 임차인 중 권순목은 2011.04.04. 전입해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 우선변제권 없이 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금 1,000만원은 남는다

2016.12.07. 하나은행 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 김준호가 2분의 1 지분을 취득하고 이미선도 2분의 1 지분을 취득했으며, 이후 2017년 하나은행 추가 근저당과 2021년 중소기업은행 근저당이 설정됐습니다. 김준호의 지분은 2024.11.02. 상속을 원인으로 2025.04.29. 김도연에게 이전됐습니다. 경매개시결정과 광명시 압류 역시 말소기준 이후 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력 1명

안상호·손지아·김수현·김효진은 전입일이 2016.12.07. 말소기준보다 뒤라 제공된 자료상 대항력이 없습니다. 반면 권순목은 말소기준보다 앞선 2011.04.04. 전입이고 대항력이 인정되어 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 김수현과 김효진은 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 배당관계는 원문서 대조가 필요하지만, 제공된 권리판정상 이들의 대항력은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,540,695,800원 가정)

현재 신건 가정에서는 근저당 채권최고액 합계 1,164,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 358,888,842원입니다. 권순목 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수 1,000만원은 각 회차에 계속 남는다

제공된 세 시나리오 모두 권순목의 매수인 인수액은 10,000,000원으로 동일합니다. 따라서 각 회차의 경제적 부담은 단순 매각가만이 아니라 매각가에 이 인수액을 더해 판단해야 합니다. 2회 유찰 시에는 담보채권 전체를 배당하지 못해 미배당액 190,215,141원이 발생합니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 건물은 근린생활시설 및 주택 등으로 이용 중이며, 1층은 근린생활시설 3개호, 2층은 주택 2가구, 지층은 대피소입니다.
• 입지. 광명북초등학교 동측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 166.7㎡ 대지로 주상용이며 평지·가로장방·소로각지입니다. 공시지가는 3,972,000원/㎡입니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역이며 중로3류와 소로3류에 접합니다. 과밀억제권역·진입표면구역·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층으로 위생설비·급배수설비와 2층 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 권순목 보증금 인수. 낙찰대금 외에 10,000,000원 인수 부담을 반드시 실질취득가에 포함하세요.
• 시세 원본 확인. 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 근린생활시설·주택 복합 이용과 토지 가치를 함께 비교해야 합니다.
• 임차관계 재확인. 김수현·김효진은 보증금이 확인되지 않았고, 전체 임차인의 실제 계약 내용과 점유 현황을 매각물건명세서·현황조사 원문으로 다시 확인해야 합니다.
• 배당 변동 가능성. 제공된 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서상 범위와 현황을 직접 대조해야 합니다.
• 규제 확인. 고도지구·지구단위계획구역·교육환경 보호구역·진입표면구역·토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기 말소와 임차인 인수는 별개다”

이 사건은 말소기준 이후의 등기권리 대부분이 매각으로 정리된다는 점에서는 구조가 명확합니다. 그러나 임차인까지 깨끗한 물건은 아닙니다. 103호 권순목은 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차인이고, 제공된 배당계산상 보증금 10,000,000원 전액이 매수인에게 승계됩니다. 따라서 신건에서 보아야 할 금액은 최저가 1,540,695,800원만이 아니라 인수액을 더한 실질취득 부담 1,550,695,800원입니다.

또한 근린생활시설·주택 복합 건물과 토지를 일괄매각하는 물건인데 실거래 시세 비교자료가 없으므로, 현재 가격이 싸거나 비싸다고 단정하기 어렵습니다. 권리상 가장 중요한 1,000만원 인수를 먼저 반영하고, 임차계약 원문과 제시외 건물 범위, 실제 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.