수원지방법원 2025타경706. 안산시 상록구 이동 주공그린빌10단지 1002동 404호 아파트입니다. 소유자 박장우는 2016년 11월 22일 매매를 원인으로 2017년 2월 9일 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 309,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2024년 11월 22일 진득종의 가압류 50,000,000원입니다. 이후 진득종 근저당, 김동길 가압류와 경매개시결정, 남양주신용협동조합 경매개시결정, 국·안산시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 과거 이력에는 박창식 명의의 주택임차권 300,000,000원이 2019년 3월 21일 등기됐다가 2019년 9월 17일 말소된 기록이 있습니다. 현재 임차인 목록에는 등재된 사람이 없지만, 감정평가 현장조사에서는 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 현재 배당계산상 인수액 0원과 실제 점유·임대차 현황의 현장 확인은 구분해서 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 이동 664 제1002동 제4층 제404호 · 안산천남1로 100 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 · 지하1층/지상14층 건물 내 4층 |
| 실거래 비교면적 | 84.99㎡ |
| 소유자 | 박장우 · 2017.02.09 소유권이전 · 거래가액 309,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 480,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동길 / 280,575,342원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.11.22 진득종 가압류입니다. 이후 2025.01.20 진득종 근저당 50,000,000원, 2025.05.28 김동길 가압류 250,000,000원, 두 건의 경매개시결정과 국·안산시 압류가 이어지지만 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 배당 계산에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
주공그린빌10단지 동일평형의 최근 12개월 거래는 4건, 평균 456,250,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 485,000,000원이고 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 +4.8%입니다. 즉 최근 흐름 자체는 하락장이 아니지만, 신건 최저가 480,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 6 | 485,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 14 | 440,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.99㎡ | 4건 | 456,250,000원 |
전체 12건 평균은 442,250,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균 456,250,000원과 비교하면 신건 최저가 480,000,000원은 이미 평균 이상입니다. 최신 거래 485,000,000원에는 근접해 있으므로 시장 최상단 거래와 큰 괴리는 없지만, 현 회차 자체에 뚜렷한 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 480,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,200,000원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 진득종 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 진득종 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 김동길 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 5. 갑구 10번 경매개시결정 · 김동길 | 280,575,342원 | 122,800,000원 |
| 6. 갑구 11번 경매개시결정 · 남양주신용협동조합 | 280,575,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 911,150,684원, 예상 배당액은 472,800,000원, 미배당액은 438,350,684원입니다. 다만 이 미배당액이 곧 매수인 인수액을 의미하는 것은 아니며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 480,000,000원 | 472,800,000원 | 438,350,684원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 384,000,000원 | 377,824,000원 | 533,326,684원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 307,200,000원 | 302,099,200원 | 609,051,484원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권자 미배당 규모보다 어느 회차에서 실제 시세 대비 가격 메리트가 생기는지입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송호고등학교 서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕, 지하1층·지상14층 건물의 4층이며 위생·급배수·난방·소화전·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지로 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,979,000원/㎡입니다.
- 단지. 주공그린빌10단지 267세대, 2003.03.10 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 442,250,000원보다 최근 12개월 평균 456,250,000원과 최신 거래 485,000,000원을 우선해 가격을 판단하세요.
- 신건 가격. 최저가가 최근 12개월 평균의 105.2%입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격까지 싸다고 보기는 어렵습니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·전입세대·임대차 현황을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했고 내부구조도는 집합건축물대장 현황도면과 외부관찰 등을 토대로 작성됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 평균 이상
이 사건의 권리 구조는 배당 계산상 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 신중하게 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 480,000,000원은 최근 12개월 평균 456,250,000원의 105.2%이고, 최신 거래 485,000,000원에 근접한 수준입니다. 최근 가격 추세가 +4.8%로 상승세라는 점은 긍정적이지만, 현 회차 자체에 평균 시세 대비 할인은 없습니다. 여기에 감정평가 당시 점유·임대관계가 명확히 확인되지 않았다는 점까지 고려하면, 권리보다 가격과 현장 확인이 승부처인 물건입니다.
