수원지방법원 2025타경838. 시흥 배곧유호엔씨티2차 14층 1427호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중이고 주거용으로 탐문됐습니다. 이 사건의 핵심은 감정가와 최저가가 모두 97,000,000원이라는 숫자가 아닙니다. 말소기준은 2023년 7월 18일 경기신용보증재단 가압류 70,000,000원인데, 이민영의 전입은 그보다 앞선 2023년 1월 30일입니다. 제공된 판정 역시 대항력이 있는 것으로 되어 있어, 보증금이 확인되기 전에는 낙찰자가 떠안을 금액을 확정할 수 없습니다.
특히 이민영은 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 볼 수 없고, 미배당 보증금이 있다면 대항력에 따라 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 최저가 97,000,000원만 놓고 실질취득가를 판단하면 안 됩니다. 보증금 규모와 실제 배당 여부가 확인되어야 총 취득부담을 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경838 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 229-1 배곧유호엔씨티2차 14층 1427호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 중 (주거용 탐문) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하6층/지상17층 · 14층 1427호 |
| 소유자 | 이재혁 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이민영 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차권리는 별도 확인
2019년 하나은행 근저당권 97,200,000원은 2023년 1월 30일 해지 후 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2023년 7월 18일 경기신용보증재단 가압류 70,000,000원이며, 이후 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 매각 후 남는 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 ‘인수 0원’ 단정 금지
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민영 | 1427호 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능성 |
이민영은 2025.11.21 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당액을 계산할 수 없습니다. 또한 이민영은 이 사건의 강제경매 신청채권자와 동일한 이름으로 확인되며, 제공된 검토사항에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있습니다. 이 관계는 매각물건명세서와 임대차계약서 등 원본을 대조해 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 97,000,000원 또는 향후 유찰가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금까지 미상이므로, 가격 검토는 매각가격이 아니라 확인된 보증금 미배당분을 더한 실질취득 기준으로 다시 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 1. 가압류 · 경기신용보증재단 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이민영 | 100,000,000원 | 24,854,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당계산에서 채권자 총 청구액은 170,000,000원, 예상 배당액은 94,854,000원, 미배당은 75,146,000원입니다. 다만 임차인 이민영의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 배당 및 매수인 승계액은 반영할 수 없습니다. 따라서 표의 매수인 인수 0원 계산을 실제 인수 확정값으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 대지권·이용상태 메모
- 대지권. 대지권미등기입니다. 다만 유호건설주식회사 작성의 토지 공급가액을 포함한 분양대금 납입정산서와 총 대지면적 4,805.1㎡ 중 대지권비율 5.0912의 대지권규약서가 제출됐고, 최저매각가격에는 적정 대지가격이 포함됐습니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중이며 주거용으로 탐문됐습니다. 토지는 근린생활시설 및 업무시설 용도로 이용 중입니다.
- 입지. 배곧고등학교 남서측 근거리에 위치하며 주변은 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 공시지가는 3,039,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 대로와 접하고 남동측·북동측 등으로 중로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 이민영의 보증금이 핵심입니다. 보증금·임대차계약·확정일자와 배당가능액을 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 두지 마세요.
- 관계인 여부 확인. 이민영이 강제경매 신청채권자와 동일한 이름으로 확인됩니다. 실제 임대차관계와 채권관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 대지권미등기 확인. 분양대금 납입정산서·대지권규약서가 제출됐지만, 대지권 등기 가능성과 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가 자체를 시세로 간주하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 가격은 실질취득 기준. 대항력 임차인의 미배당액이 확인되면 낙찰가에 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 지금은 ‘97,000,000원짜리 물건’이라고 단정할 수 없다
등기부상 말소기준 가압류와 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 그것만으로 권리분석이 끝나지 않습니다. 이민영은 말소기준보다 앞선 2023.01.30 전입으로 대항력이 있고, 보증금은 미상입니다. 따라서 미배당 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 매수인의 실질 인수액과 총 취득부담을 계산할 수 없습니다.
여기에 대지권미등기 상태이고 실거래 비교자료도 없습니다. 신건 최저가 97,000,000원이나 향후 유찰가만 보고 가격 메리트를 판단하기보다, 임차보증금 확인 → 배당가능액 확인 → 실질취득가 산정 → 시세 대조 순서로 검토해야 하는 사건입니다.
