수원지방법원 2025타경915. 안산시 상록구 일동 622-13의 2층 203호 다세대주택입니다. 현 소유자는 이길수이고, 2012.04.02 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 72,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2024.04.24 설정된 윤진업의 근저당권 10,000,000원입니다. 그 뒤 국세 압류, 안산시 압류 2건, 임차권등기, 임의경매개시결정이 이어집니다.
이 사건에서 중요한 것은 등기 순서만이 아닙니다. 임차인 권종섭은 주민등록일이 2012.05.10으로 말소기준권리인 2024.04.24보다 훨씬 빠르고, 보증금 55,000,000원, 확정일자 2020.11.06, 배당요구 2026.01.07이 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경915 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 622-13 2층203호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 웃말1안길 33-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 39.72㎡ · 3층 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 |
| 소유자 | 이길수 (2012.04.02 소유권이전 · 거래가액 72,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 18,853,244원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권종섭 | 건물의 전부 | 55,000,000원 | 대항력 有 전입 2012.05.10 | 우선변제 확정 2020.11.06 · 배당요구 2026.01.07 | 0원 |
권종섭의 주택임차권등기는 2025.07.08 접수됐지만, 대항력 판단에서 중요한 주민등록일은 2012.05.10입니다. 이는 말소기준권리 2024.04.24보다 앞섭니다. 따라서 등기 자체가 말소기준권리 후순위라 매각으로 소멸한다고 해서 보증금 위험까지 사라지는 구조가 아닙니다. 배당받지 못한 보증금이 생기면 그 미배당분은 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 시세 비교 — 8,500만원은 2023.09 거래의 97.7%
확인되는 거래 표본은 2023.09 한 건이며, 전용 42.42㎡·1층이 87,000,000원에 거래됐습니다. 현재 경매 대상 면적은 39.72㎡이고 최저가는 85,000,000원으로, 데이터상 최근 기준 거래가의 97.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 42.42㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 현재 경매 | 39.72㎡ | 2 | 85,000,000원 |
수치상으로는 최저가가 확인 거래보다 2,000,000원 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 거래시점도 2023.09이므로, 이를 근거로 현재 경매가격이 확실히 저렴하다고 단정하기에는 표본이 제한적입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 97.7%라는 숫자 자체보다 대항력 임차인의 회차별 인수 변화를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 1. 임차인 권종섭 보증금 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 근저당 · 윤진업 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,070,000원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 55,000,000원과 윤진업 근저당 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 실제 후순위 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 변화
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 85,000,000원 | 0원 | 85,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 68,000,000원 | 0원 | 68,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 54,400,000원 | 1,979,200원 | 56,379,200원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상록수역 북측 근거리에 위치하고, 주위는 다세대주택 주거단지입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조·조적조 평스라브지붕 3층 중 2층이며 외벽은 벽돌노출쌓기, 창호는 알루미늄 샷시입니다.
- 도로·토지. 인접도로와 평탄하고 소로에 접합니다. 토지는 258.9㎡, 공시지가 1,558,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·도시지역·시가지경관지구·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 현황. 시건장치로 내부는 확인하지 못했으며, 건축물현황도 등에 따르면 다세대주택으로 이용합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 총 11세대, 준공일 1995.11.07이며 확인 거래는 2023.09 한 건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 결과 확인. 권종섭은 대항력이 있으므로 실제 배당표에서 55,000,000원이 전액 배당되는지 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 3건 확인. 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있으므로 세액과 법정기일을 원본에서 확인해야 합니다.
- 회차별 실질취득 계산. 현재·1회 유찰은 데이터상 인수 0원이지만, 2회 유찰 시 1,979,200원 인수가 발생합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 실거래가 2023.09의 1건뿐이므로 87,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고 추가 거래를 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 시건장치로 내부 이용상태를 직접 관찰하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 현재는 인수 0원, 그러나 임차인 위험이 사라진 사건은 아니다
현재 신건 85,000,000원 기준으로는 권종섭의 보증금 55,000,000원이 전액 배당되어 매수인이 떠안을 금액이 없습니다. 확인된 2023.09 실거래 87,000,000원과 비교하면 최저가는 97.7% 수준입니다. 다만 거래표본이 한 건뿐이라 가격 우위를 강하게 평가하기 어렵고, 더 중요한 것은 대항력 임차인이 존재한다는 사실입니다.
이 사건은 유찰될수록 무조건 단순해지는 물건이 아닙니다. 2회 유찰 가정에서는 매각가가 54,400,000원까지 내려가지만 임차보증금 미배당으로 1,979,200원을 추가 인수해 실질취득이 56,379,200원이 됩니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 실제 우선순위와 금액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 회차는 인수 0원, 향후 회차는 배당표를 다시 계산해야 하는 권리구조로 보는 것이 핵심입니다.
