수원지방법원 2025타경937. 경기도 시흥시 월곶동 ‘시흥센트럴헤센’ 101동 12층 1203호 아파트입니다. 소유자 김만옥 명의로 2023.01.02 소유권보존이 됐고, 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 418,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025.11.03 임의경매개시결정과 2026.05.21 시흥시 압류가 뒤따랐습니다. 제공된 권리분석상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
권리의 핵심은 임차인 강다인입니다. 101동 1203호에 전입한 날짜가 2024.01.12로 말소기준일인 2023.01.02보다 뒤입니다. 따라서 제공 자료상 대항력 없음으로 판정되어 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 배당관계와 실제 점유형태는 원문 서류 및 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 1064-1 시흥센트럴헤센 101동 12층1203호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 평지붕 25층 내 제12층 제1203호 |
| 사용승인일 | 2022.09.27 |
| 소유자 | 김만옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 434,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 393,596,905원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.01.02 설정된 농협은행주식회사 근저당권 418,000,000원입니다. 그 뒤 2025.11.03 임의경매개시결정, 2026.05.21 시흥시 압류가 기입됐고 제공된 분석에서는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 현재 회차 배당 추정에서는 근저당권에 418,000,000원이 배당되고, 소유자 잔여는 9,260,000원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 현황 확인이 중요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강다인 | 101동 1203호 | 2024.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
강다인의 전입일은 말소기준권리 설정일 이후이므로 제공 자료에서는 대항력 없음으로 판정됩니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 이 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 것으로 계산하지 않으며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 434,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,740,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 418,000,000원 | 418,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,260,000원 |
현재 회차 배당 추정은 채권최고액을 기준으로 작성되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 제공 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 월곶동 소재 “월곶1동마을회관” 남서측 인근으로, 주위는 아파트 단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물의 12층이며 사용승인일은 2022.09.27입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화, 화재탐지, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 북측 및 남측의 왕복 2차선 포장도로와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 기재되어 있으며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 확인. 임차인 강다인의 실제 점유 공간과 세대분리형 별도 출입문의 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차관계 원본 대조. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 재확인하세요.
- 시흥시 압류 확인. 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 세금 배당관계를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 구조와 이용상태가 자료와 다른지 점검하세요.
- 가격 판단 분리. 현재 회차는 감정가 434,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 권리 인수 0원이라는 사실만으로 가격 메리트까지 있다고 보기는 어렵습니다.
맺으며 — “인수 0원과 명도 0리스크는 다르다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.01.02 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 임차인 강다인의 전입일 2024.01.12는 그보다 늦습니다. 제공 시나리오에서도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 실제 투자 판단의 핵심은 권리 인수보다 점유와 현황에 있습니다. 세대분리형 구조와 별도 출입문이 있고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며 내부도 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리상 승계 부담은 낮지만, 실제 점유와 명도 상태를 확인한 뒤 접근해야 하는 신건으로 보는 것이 가장 일관된 해석입니다.
