수원지방법원 2025타경947. 시흥 정왕동 거북섬더웰에이동 12층 1244호, 전유면적 19.2634㎡의 오피스텔입니다. 말소기준은 2023.05.31. 설정된 하나은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류, 하나은행 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류가 이어졌고 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 등기부에는 김금숙의 거래가액 140,394,700원이 기록돼 있지만, 그 등기의 매매 원인은 2021.04.09.이고 소유권이전 접수는 2023.05.31.입니다. 현재 감정가·최저가 80,000,000원과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 자료는 제공되지 않았으므로, 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경947 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2638 거북섬더웰에이동 12층 1244호 |
| 물건종류 / 전유 | 오피스텔 · 전유면적 19.2634㎡ · 18층 건물 중 12층 |
| 이용상태 | 오피스텔(침실, 주방, 화장실) |
| 소유자 | 김금숙 · 거래가액 140,394,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 97,091,352원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.05.31. 하나은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 2025.07.29. 서울신용보증재단 가압류 10,199,000원, 2025.11.03. 하나은행의 임의경매개시결정, 2025.12.08. 신용보증기금 가압류 5,968,468원은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 배당분석에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
② 가격 판단 — 최근 실거래 근거가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 80,000,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 등 현재 시장을 직접 보여주는 실거래 자료가 없어 이 금액을 시세와 비교할 수 없습니다. 등기부에 기재된 140,394,700원은 소유권이전 당시의 거래가액일 뿐, 현재 시세를 대신하는 수치로 사용하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 78,160,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 10,199,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 5,968,468원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,840,000원을 제외한 78,160,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 전체 채권 기준 미배당액은 58,007,468원입니다. 이 부족액은 채권자 측 미회수액이며, 배당분석상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국공학대학교 제2캠퍼스 북서측 인근이며, 주변은 공장·창고·오피스텔 등이 혼재하는 공업업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층·지상18층 건물로 사용승인은 2023.02.03.입니다.
- 도로. 북동측·남동측으로 폭 약 20m 내외 도로, 북서측으로 폭 약 15m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·지원시설구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 공업용이며 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 현재 자료에는 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 없습니다. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.05.31. 하나은행 근저당권입니다. 이후 권리의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인해야 합니다.
- 오피스텔 이용수요 확인. 공장·창고·오피스텔이 혼재하는 공업업무지대이므로 주거형 아파트와 같은 환금성을 전제하지 말고 실제 임대·매매 수요를 확인해야 합니다.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 채권 미배당액 58,007,468원은 채권자 측 부족액이며 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 전 보류
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정이 모두 소멸하고, 배당분석상 매수인 인수액이 0원입니다. 반면 가격 판단에는 공백이 있습니다. 현재 최저가 80,000,000원을 최근 시장가격과 비교할 실거래 자료가 없고, 감정요항상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리구조는 단순하지만, 시세와 실제 점유 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 오피스텔로 보는 것이 적절합니다.
