수원지방법원 2025타경963. 대상은 배곧동 시흥배곧씨2호반써밋플레이스 208동 1층 비-129호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 현재 공실이며 내부에는 책상·의자·책장 등 집기류가 있는 것으로 조사됐습니다. 등기상 현 소유자는 김영선이고, 2024.09.05. 거래가액 649,300,000원에 소유권을 취득한 날 주식회사신한은행의 채권최고액 510,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 가압류들은 매각으로 소멸 예정입니다.
권리 자체보다 입찰 판단에서 더 중요한 지점은 가격 검증입니다. 최저가는 감정가와 같은 480,000,000원이지만, 제공된 거래자료는 대상 근린시설과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 거래 평균 626,333,333원과의 단순 비율인 76.6%를 곧바로 가격 할인율로 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경963 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 221 시흥배곧씨2호반써밋플레이스 208동 1층 비-129호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현재 공실 |
| 대상 면적 | 31.98㎡ |
| 소유자 | 김영선 (2024.09.05. 거래가액 649,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 480,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 437,976,355원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2024.09.05. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 510,000,000원이고, 이후 서울보증보험·삼성카드·롯데카드·케이비국민카드·오릭스캐피탈코리아의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
② 시세 비교 — 76.6%를 가격 메리트로 쓰지 않는 이유
제공된 최근 거래는 시흥배곧C2호반써밋플레이스의 84.99㎡ 거래 12건으로, 대상 면적 31.98㎡와 매칭되지 않습니다. 대상은 근린시설이고 감정평가상 판매시설 용도의 건물이며 현재 공실이므로, 아래 거래자료는 단지 가격 흐름 참고치일 뿐 대상 호실의 직접 시세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 3 | 580,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 30 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12 | 643,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 22 | 620,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 19 | 717,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 15 | 581,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 21 | 699,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 14 | 622,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 580,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 580,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 27 | 637,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 9 | 607,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 626,333,333원 |
거래 표본의 최저는 580,000,000원, 평균은 626,333,333원, 최고는 717,000,000원이며 최신 거래는 2026.09.의 580,000,000원입니다. 데이터상 최저매각가 480,000,000원은 최근 평균의 76.6%입니다. 그러나 대상 면적과 표본 면적이 매칭되지 않으므로 이 비율을 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 480,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,200,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 510,000,000원 | 472,800,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 138,820,770원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 18,828,333원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 19,293,932원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,605,791원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 41,303,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 748,852,706원 중 예상배당액은 472,800,000원, 미배당액은 276,052,706원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 생명공원 동남측에 위치하며, 주상복합건물·아파트단지·각종 상가가 소재하는 배곧중심상가지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 배곧중심상가지역으로 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 현재 공실이며 내부에 책상·의자·책장 등 집기류가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 판매시설 용도 건물이며 급배수·위생·승강기·소화설비·주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 방형의 주상복합건물부지이고 주위 및 접면도로와 등고 평탄하며, 광로3류·대로1류·중로1류의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 비교시세 재확인. 84.99㎡ 거래자료를 31.98㎡ 근린시설의 직접 시세로 사용하지 말고, 동일·유사 근린시설 거래를 별도로 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 현재 공실이므로 실제 임대 가능 조건과 임대수익 수준을 확인해야 합니다.
- 파산선고 절차 확인. 2025.09.15. 파산선고결정이 등기돼 있으므로 경매절차와의 관계를 원본 기록에서 다시 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·최우선변제를 미반영하고 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 아직 끝나지 않았다
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2024.09.05. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류들은 매각으로 소멸 예정이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 대상은 근린시설·현재 공실이고, 제공된 최근 거래자료는 대상보다 큰 84.99㎡ 표본이어서 480,000,000원의 적정가치를 직접 검증해 주지 못합니다. 따라서 이 사건은 권리보다 가격·임대수익 검증이 핵심인 물건입니다.
