수원지방법원 2025타경50479. 안산시 상록구 사동 예진아트빌 에이동 2층 202호 다세대주택입니다. 등기 흐름의 핵심은 2017.02.08 국민은행 근저당 96,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 리드코프 근저당 26,000,000원과 애큐온저축은행 가압류 26,073,791원, 2025.01.09 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 권리관계가 곧바로 점유관계까지 확정해 주는 것은 아닙니다. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고, 거주자의 프라이버시·이해관계인 부재·잠금장치 등으로 내부를 자세히 조사하지 못했다고 적혀 있습니다. 따라서 등재 임차인은 없더라도 실제 점유자, 전입관계와 임차 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50479 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 평안로 21, 에이동 2층202호 (사동,예진아트빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방·주방·거실·화장실 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 이나은 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 130,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 애큐온저축은행 / 29,846,021원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2014.12.30 설정된 국민은행 근저당 54,000,000원과 2015.04.15 설정된 국민은행 근저당 46,800,000원은 2017.02.08 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.02.08 설정된 국민은행 근저당 96,000,000원입니다. 그 뒤의 리드코프 근저당과 애큐온저축은행 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 130,200,000원
예진아트빌A동 시장자료에서 비교 가능한 실거래는 1건입니다. 2024.08 전용 73.03㎡, 2층 거래가가 166,000,000원이고, 시장 집계 평균·최고·최저 역시 모두 166,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 73.03㎡ | 2 | 166,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 166,000,000원 |
현재 최저매각가 130,200,000원은 이 비교가격 166,000,000원의 78.4%입니다. 금액 차이는 35,800,000원입니다. 감정가 186,000,000원보다는 55,800,000원 낮습니다. 다만 시세 비교 표본이 1건뿐이므로 78.4%라는 수치만으로 개별 호수의 적정가를 단정하기보다는 내부 상태와 실제 점유관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,622,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리드코프 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 26,073,791원 | 5,577,200원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 애큐온저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 130,200,000원 가정 시 채권 총액 148,073,791원 중 127,577,200원이 배당되고, 미배당액은 20,496,591원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 130,200,000원 | 20,496,591원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 91,140,000원 | 58,974,311원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 63,797,999원 | 85,824,156원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인이 승계하는 금액이 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 인수채무보다는 실제 점유·임대관계와 물건 상태, 비교 가능한 매매가격을 중심으로 보는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사동 소재 초당초등학교 남측에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 주차장까지 차량 출입이 가능하고, 대중교통수단을 감안한 교통상황은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 급배수·난방·화재탐지설비 등 기본 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 장방형 평지의 다세대주택 부지이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 공시지가는 1,748,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 성장관리권역 등 관련 지정이 있습니다.
- 규모·거래. 예진아트빌A동은 8세대이고 사용승인 관련 시장자료의 준공일은 2014.09.23입니다. 비교 실거래 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임차 여부를 반드시 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부의 자세한 구조와 하자 유무를 직접 확인하지 못해 외부관찰·탐문·표준적 이용상황 등에 의존해 평가했습니다.
- 가격 표본 한계. 비교 실거래가 166,000,000원 1건뿐이므로 현재 최저가가 78.4%라는 비율은 참고 지표로 보되 개별 호수 상태를 함께 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 제공된 시나리오상 2회 유찰 시 91,140,000원, 3회 유찰 시 63,797,999원입니다.
- 원본 대조. 등기사항·현황조사·매각물건명세서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격 여유는 있지만 점유 확인이 선행
이 사건은 등기상 2017.02.08 국민은행 근저당을 말소기준으로 삼을 수 있고, 그 이후의 리드코프 근저당과 애큐온저축은행 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 현재 최저가 130,200,000원이 비교 실거래 166,000,000원의 78.4%로 내려와 있습니다.
반면 임대관계는 미상이고 내부 상태도 상세 확인되지 않았으며, 가격 비교의 근거가 되는 거래는 1건입니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수액 0원과 현재 가격 차이가 장점이지만, 실제 점유·임차관계와 내부 상태를 확인한 뒤 그 할인 폭이 충분한지를 판단하는 것이 핵심입니다.
