수원지방법원 2025타경52054. 경기도 시흥시 대야동 465-28, 대골길 56 소재의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 주상용으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 및 적벽돌조 슬래브지붕 3층이며, 1층은 근린생활시설 3개호, 2층과 3층은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 120.2㎡이고, 매각물건명세서 비고상 일괄매각입니다.
등기만 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 현재 소유자는 유복준으로 2024.11.15 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2020.02.28 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 360,000,000원입니다. 이후 2025.04.01 케이에프아이이사일이유동화전문유한회사가 임의경매개시결정을 등기했고, 해당 경매개시결정과 말소기준권리는 매각으로 소멸합니다.
하지만 매수인 입장에서 등기 소멸 여부만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 말소기준일보다 앞선 전입자가 확인됩니다. 특히 박귀옥은 보증금이 확인되지 않아 매수인이 실제 얼마를 추가 부담할지 현재 금액으로 확정할 수 없습니다. 이 물건은 신건 최저가보다 이 선순위 점유관계 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52054 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 465-28 · 경기도 시흥시 대골길 56 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주상용 · 1층 근린생활시설 3개호 · 2층 주택 · 3층 주택 |
| 토지 | 120.2㎡ · 대 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 적벽돌조 슬래브지붕 3층 · 사용승인일 1990.07.16 |
| 소유자 | 유복준 (2024.11.15 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 562,917,200원 / 562,917,200원 (신건) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차관계가 핵심
1997.05.22 설정됐던 소래농업협동조합 근저당권 19,500,000원은 2003.08.02 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2020.02.28 중소기업은행 근저당권 360,000,000원이며, 이 권리는 매각으로 소멸합니다. 2025.04.01 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 알려진 3,000,000원 외 미상 인수 가능성
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박귀옥 | 미상 | 2016.02.12 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)회광전기 | 미상 | 2019.04.10 | 3,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 김도환 | 미상 | 2022.07.04 | 3,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박균일 | 미상 | 2023.01.27 | 3,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박명진 | 미상 | 2023.03.21 | 3,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민주 | 3층 | 2023.12.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
(주)회광전기는 말소기준권리보다 앞선 2019.04.10 전입이고, 보증금 3,000,000원은 예상배당표에서 매수인 인수로 처리돼 있습니다. 반면 박귀옥은 2016.02.12 전입이라는 선순위 사실은 확인되지만 보증금이 미상입니다. 따라서 이 사건의 매수인 인수액을 단순히 3,000,000원으로 확정하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 동일 유형의 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 562,917,200원과 최저매각가 562,917,200원이 같다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 선순위 임차관계에 따른 실질 인수액부터 확정한 뒤 주상용 건물과 토지를 함께 비교할 수 있는 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 562,917,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,029,172원 |
| 인수 · (주)회광전기 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 194,888,028원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 8,029,172원과 중소기업은행 360,000,000원이 반영되고 소유자 잔여는 194,888,028원입니다. (주)회광전기 보증금 3,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 박귀옥의 보증금 미상 가능성 역시 이 숫자만으로 확정되지 않습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 562,917,200원 | 360,000,000원 | 0원 | 194,888,028원 | 3,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 450,333,760원 | 360,000,000원 | 0원 | 83,430,422원 | 3,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 360,267,008원 | 354,423,270원 | 5,576,730원 | 0원 | 3,000,000원 |
유찰 시 매각대금은 낮아지지만, 표의 3,000,000원은 (주)회광전기에 대한 확인된 인수액입니다. 박귀옥의 보증금이 확인돼 인수 대상으로 남는다면 실제 부담은 표보다 커질 수 있으므로 회차별 매각가만으로 입찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 위치. 대야초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형 주상용부동산 등으로 이루어진 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 3개호, 2층과 3층은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 적벽돌조 슬래브지붕 3층으로, 일반건축물대장상 사용승인일은 1990.07.16입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비가 갖춰져 있고 2층과 3층 주택부분에 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 120.2㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 2,386,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박귀옥 보증금 확인. 2016.02.12 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유관계를 확인해 실제 인수 여부와 금액을 먼저 확정해야 합니다.
- (주)회광전기 인수 반영. 2019.04.10 전입, 보증금 3,000,000원·차임 1,200,000원이며 예상배당상 보증금 전액이 매수인 인수로 처리돼 있습니다.
- 나머지 점유자 확인. 김도환·박균일·박명진·김민주는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 주상용 일괄매각 확인. 1층 근린생활시설과 2층·3층 주택, 토지가 함께 매각되는 구조이므로 각 층의 실제 점유와 사용관계를 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 동일 유형 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가 562,917,200원을 곧바로 시세로 보지 말고 별도 거래사례와 수익성 자료를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신 원본에서 선순위 임차관계와 배당요구 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘낙찰가’보다 ‘미상 인수액’
이 물건은 말소기준권리 자체가 복잡한 사건은 아닙니다. 중소기업은행의 2020.02.28 근저당권 360,000,000원이 기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞서 들어온 점유자입니다. (주)회광전기는 3,000,000원의 보증금 인수가 이미 반영돼 있고, 박귀옥은 2016.02.12 전입이면서 보증금이 확인되지 않아 추가 인수부담을 배제할 수 없습니다.
따라서 현재 최저매각가 562,917,200원이나 유찰 후 매각가만 보고 입찰가를 정하는 방식은 위험합니다. 먼저 박귀옥의 보증금과 실제 점유관계를 확정하고, 확인된 인수액을 낙찰가에 더한 실질취득부담을 기준으로 판단해야 합니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않는 만큼, 이 사건은 권리 확인이 끝난 뒤에야 가격 판단을 시작할 수 있는 물건입니다.
