수원지방법원 2025타경52301. 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 8층 831호로, 감정평가상 이용상태는 일반공장(아파트형공장: STUDIO TTAENGGEURI)입니다. 건물은 지하 2층·지상 10층 규모의 피알씨구조이고 사용승인은 2019.03.22.입니다. 소유자 구본철은 2021.12.17. 거래가액 421,208,300원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 420,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
그 뒤 국·국민건강보험공단·시흥시의 압류와 기술보증기금의 100,000,000원 가압류가 이어졌고, 2025.05.01. 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후의 권리들은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 권리 소멸 여부만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 세금 우선배당 가능성과 감정에서 빠진 수변전설비의 현존·매각 포함범위를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52301 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 8층 831호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 일반공장(아파트형공장: STUDIO TTAENGGEURI) |
| 건물 | 지하 2층·지상 10층 중 8층 · 사용승인 2019.03.22. |
| 소유자 | 구본철 · 2021.12.17. 거래가액 421,208,300원으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 446,000,000원 / 446,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 361,179,841원 |
| 말소기준 | 2021.12.17. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2021.12.17. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 등기된 국·국민건강보험공단·시흥시의 압류, 기술보증기금 가압류 및 임의경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 2024.09.06. 시흥시 압류는 2024.12.20. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건 446,000,000원
현재는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 446,000,000원입니다. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다. 따라서 ‘신건인데 싸다’ 또는 ‘시세 대비 할인’이라는 가격 가점은 주지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 446,000,000원 | 439,140,000원 | 80,860,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 356,800,000원 | 351,004,800원 | 168,995,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 285,440,000원 | 280,643,840원 | 239,356,160원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각가가 낮아지면 매수인의 인수액이 늘어나는 구조가 아니라, 채권자의 미배당액이 커지는 구조로 계산됩니다. 현재 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 이 결과는 당해세 등 실제 우선배당액에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 446,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,860,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 19,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 520,000,000원 중 439,140,000원이 배당되는 계산으로, 미배당액은 80,860,000원입니다. 중소기업은행의 실제 경매 청구액은 361,179,841원이지만 이 배당 시뮬레이션은 근저당권의 채권최고액 420,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 감정·물건 특이사항 — 수변전설비 30kw
등기사항전부증명서상 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-584호에 ‘수변전설비 30kw’가 등재되어 있습니다. 그러나 현장조사에서는 제831호 내부에 별도로 설치된 수변전설비가 확인되지 않았고, 건물 자체의 배전함만 확인되어 감정평가에서는 수변전설비를 평가하지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일반공장(아파트형공장: STUDIO TTAENGGEURI)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 배곧해솔초교 남서측 인근으로 공장·지식산업센터·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 22m, 북서측 약 35m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로 공업용 및 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 12,051.2㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,857,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 대로2류·중로1류·소로1류 및 공원과 접합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 우열 단정 금지. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 446,000,000원을 시장가격보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 점유·임대관계 재확인. 별도 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·현장 점유를 대조하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 다수 건의 실제 체납액과 당해세 여부는 배당순위에 직접 영향을 줍니다.
- 수변전설비 확인. 등기 목록의 ‘수변전설비 30kw’와 현장·감정평가의 불일치를 확인하고 매각 포함범위를 점검하세요.
- 용도 적합성. 감정상 일반공장(아파트형공장)으로 이용 중인 물건이므로 실제 사용 목적과 관련 규제·입주 가능 업종을 입찰 전에 확인하세요.
- 토지 규제. 토지거래계약 허가구역·과밀억제권역 등 토지이용계획상 제한을 실제 취득·사용 계획과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 낮지만, 확인할 실무 포인트가 많다
이 사건의 말소기준은 2021.12.17. 중소기업은행 근저당권이고, 그 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이므로, 대항력 임차보증금이 낙찰자에게 넘어오는 유형과는 다릅니다.
하지만 신건 최저가 446,000,000원의 가격 경쟁력을 뒷받침할 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 게다가 국세·지방세 압류 다수 건으로 실제 배당이 달라질 수 있고, 등기된 수변전설비 30kw가 현장에는 별도로 존재하지 않아 감정가에서도 제외됐습니다. 따라서 이 물건은 ‘인수 0원이니 단순하다’고 끝낼 것이 아니라, 점유관계·세금 우선배당·기계기구 포함범위·공장용도 적합성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
