수원지방법원 2025타경53232. 시흥시 배곧동 다인로얄팰리스배곧1차 6층 605호 오피스텔입니다. 감정평가상 방 3, W/C, 주방, 거실, 현관 등으로 이용 중이며 지상 15층 중 6층입니다. 현재 소유자는 한윤종으로, 2022.02.16. 매매를 원인으로 2022.04.28. 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 257,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 임차권입니다. 국민은행 근저당 64,800,000원은 2019.10.01. 이미 말소됐습니다. 반면 박경호는 임대차계약일 2022.03.01., 확정일자 2022.03.02., 주민등록·점유개시 2022.04.22.이고 임차보증금은 250,000,000원입니다. 강제경매개시결정일 2025.09.02.보다 앞서므로 확약이 없었다면 매수인이 잔존 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약

국민은행 근저당은 경매 이전에 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 핵심은 박경호의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.03.01., 확정일자 2022.03.02., 전입·점유개시 2022.04.22.로 강제경매개시결정일 2025.09.02.보다 앞섭니다. 따라서 원래는 대항력 있는 임차권으로서 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 확약 밖 표기는 확인 필요

확약의 내용은 박경호의 임차보증금 반환채권과 그 승계관계에 관한 것입니다. 반면 명세서에는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 “주택도시” 표기와 “박경호의” 표기도 함께 나타납니다. 특히 “주택도시” 표기는 전입신고일·보증금이 미상이므로 별개의 점유관계라면 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다. 확약과 동일한 승계관계를 가리키는 것인지, 별도 점유자인지는 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.

③ 배당과 인수 — 원칙상 20,076,000원, 확약 반영 실질 0원

신건 최저가 234,000,000원에 매각된다고 가정한 배당표입니다. 집행비용 4,076,000원을 먼저 빼면 박경호 보증금에 229,924,000원이 배당되고, 보증금 250,000,000원 중 20,076,000원이 남습니다. 확약이 없었다면 이 잔액이 매수인에게 인수되는 구조입니다.

배당 계산상 박경호 보증금 부족분은 20,076,000원으로 산정되지만, 2026.09.15. 확약에 따라 박경호 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.

④ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 가격 메리트 단정 금지

이 사건에는 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 및 최저가 234,000,000원이 현재 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 소유권 취득 당시 등기부 거래가액은 257,000,000원이지만, 과거 취득가만으로 현재 시세를 대신 판단해서도 안 됩니다.

즉 권리 측면에서는 확약의 효과가 크지만, 신건 가격 자체의 메리트는 별도 시세 확인 전까지 보류해야 합니다. 최저가가 내려간다는 이유만으로 자동으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 배곧고교 남측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 오피스텔로 방 3, W/C, 주방, 거실, 현관 등으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상15층 중 6층이며 사용승인은 2017.04.14.입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비 등이 구비돼 있습니다.
• 토지. 대체로 등고평탄한 정방형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 북동측 약 10m, 남동측 약 15m 포장도로와 북서측 약 10m 보행자도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
• 공시지가. 2,682,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 2026.09.15. 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 채권을 직접 대조해야 합니다.
• 박경호 임차권 말소 조건 확인. 보증금 250,000,000원 중 배당되지 않는 부분이 있어도 매수인에게 청구하지 않는다는 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
• “주택도시” 점유 표기 확인. 전입일·보증금 미상 상태이므로 승계관계의 중복 표기인지 독립된 점유인지 명세서 원문에서 구분해야 합니다.
• “박경호의” 표기 확인. 전입 2022.04.22., 확정일자 2022.03.02., 보증금 0원으로 기재된 표기가 박경호 또는 승계관계와 어떤 관계인지 원문 대조가 필요합니다.
• 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 234,000,000원의 가격 메리트를 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
• 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 핵심 안전장치”

이 사건은 표면만 보면 위험합니다. 박경호의 임차보증금은 250,000,000원으로 최저가 234,000,000원보다 크고, 전입과 확정일자도 경매개시보다 앞섭니다. 신건 배당계산만 보면 20,076,000원의 미배당 보증금이 남아 매수인에게 인수될 구조입니다.

하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 박경호의 승계인으로서 2026.09.15. 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에 박경호 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 물건에서 가장 중요한 것은 낮아지는 최저가가 아니라 확약이 정확히 어떤 권리와 표기에 적용되는지를 입찰 전에 원문으로 확정하는 것입니다.

아울러 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 최저가 234,000,000원이 시장가격 대비 유리하다는 판단도 현재 자료만으로는 할 수 없습니다. 주된 선순위 임차위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 점유 표기와 가격 검증은 남아 있는 사건으로 보는 것이 적절합니다.