수원지방법원 2025타경53311. 안산시 단원구 고잔동 주공아파트 810동 13층 1304호에 관한 강제경매입니다. 가장 먼저 볼 것은 74,000,000원이라는 가격보다 무엇이 매각되는지입니다. 현재 소유관계는 권유숙 지분 4분의 3, 권한 지분 4분의 1이고, 경매개시결정 역시 권한 지분에 대해서만 내려져 있습니다. 감정평가도 “전체 중 권한 지분 1/4에 대한 평가”라고 명시합니다.

권리 순서상 말소기준은 2006년 10월 17일 설정된 우리은행 근저당권 30,000,000원입니다. 뒤이어 2015년 우리은행 근저당권 25,000,000원, 가처분, 강제경매개시결정, 압류가 존재하지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 물건의 주된 위험은 권리 인수가 아니라 공유지분의 환금성과 사용·처분의 제약입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준은 2006.10.17. 우리은행 근저당권 30,000,000원입니다. 2015년 같은 은행의 근저당권 25,000,000원과 이후 가처분·강제경매개시결정·압류는 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 2024년 대한채권관리대부 가처분은 목적달성으로 이미 말소됐고, 2025년에는 사해행위취소 판결확정에 따라 소유권이 정정되어 권유숙 4분의 3, 권한 4분의 1의 공유관계가 반영됐습니다.

② 시세 비교 — 74,000,000원을 전체 아파트 가격과 직접 비교하면 안 된다

주공8 동일 면적 54.9㎡의 제공된 실거래 12건은 219,000,000원부터 308,000,000원까지입니다. 전체 12건 평균은 274,416,666원, 최근 12개월 7건 평균은 269,142,857원이며 최신 거래는 2026년 9월 219,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -4.5%로 하락 방향입니다.

③ 예상배당표 (매각가 74,000,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 청구액 71,641,456원이 전액 배당되고 626,544원이 소유자에게 남는 계산입니다. 1회 유찰 시 매각가 59,200,000원에서는 미배당 13,907,056원이 발생하고, 2회 유찰 시 47,360,000원에서는 미배당 25,533,936원이 발생하지만, 제공된 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 지분매각 구조 — 이 사건의 가장 큰 변수

현재 등기상 공유자는 권유숙과 권한입니다. 2020년 권유숙 명의로 상속등기가 이뤄졌지만, 2025년 사해행위취소 판결확정에 따라 소유권이 경정돼 권유숙 4분의 3, 권한 4분의 1 구조가 됐고, 이번 강제경매는 그중 권한 지분 4분의 1만 대상으로 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 덕성초등학교 남동측 인근으로 아파트, 근린생활시설, 각급 학교, 공원이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 수인분당선 중앙역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트벽식 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물의 13층 1304호입니다.
• 단지 규모. 주공8은 1,020세대이며 준공일은 1987.06.01입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,851,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성 핵심. 아파트 자체의 실거래는 확인되지만 이번 매각대상은 전체 호수가 아닌 1/4 공유지분이므로 일반 매매와 동일한 환금성으로 볼 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확인. 감정가 74,000,000원은 전체 호수가 아니라 권한 지분 1/4에 대한 평가입니다.
• 공유자 우선매수 확인. 매각물건명세서상 공유자 우선매수는 1회에 한하여 실시됩니다.
• 실거래 비교 방식. 최근 12개월 평균 269,142,857원과 최신 219,000,000원은 전체 호수 가격이므로 74,000,000원과 단순 할인율로 비교하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 이전 구간의 실거래 추세가 -4.5%입니다. 전체 평균 274,416,666원보다 최근 12개월 평균 269,142,857원과 최신 거래를 우선해 보세요.
• 점유·임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 지분 취득 후 사용관계를 판단하려면 현황 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구·점유현황을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 ‘공유지분 구조’를 먼저 봐야 한다

이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 예상 인수액도 0원이라는 점에서는 권리구조가 비교적 명료합니다. 그러나 그것만으로 안전한 일반 아파트 경매라고 볼 수는 없습니다. 낙찰 대상이 권한의 1/4 지분뿐이고, 공유자 우선매수가 1회 예정돼 있기 때문입니다.

가격도 같은 이유로 주의가 필요합니다. 최저가 74,000,000원이 최근 12개월 전체 호수 평균 269,142,857원의 27.5%라는 숫자는 눈에 띄지만, 애초에 비교 범위가 1/4 지분 대 전체 소유권으로 다릅니다. 게다가 최신 거래는 219,000,000원이고 최근 추세는 -4.5%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 보이느냐’가 아니라 공유지분을 어떤 조건에서 취득하고 처분할 수 있는가입니다.