수원지방법원 2025타경53370. 안산시 단원구 신길동 새뿔길 28-6의 4층 404호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 근저당·압류가 많다는 사실 자체가 아니라, 말소기준보다 앞선 대항력 임차권과 그 뒤 제출된 대항력 포기 확약입니다. 박소영은 2021.09.15 확정일자를 받고 2021.11.19 전입·점유를 시작했으며, 말소기준인 김수월 근저당은 2022.03.15에 설정됐습니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 인정되는 구조입니다.
최저가 249,000,000원에서 집행비용 4,286,000원을 먼저 빼면 임차보증금에는 244,714,000원이 배당되는 계산이고, 보증금 252,000,000원 중 7,286,000원이 남습니다. 확약이 없었다면 이 미배당 부분이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자 주택도시보증공사는 임차권자 박소영의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고, 2026.06.01자로 대항력을 포기하며 전액 변제를 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 박소영 임차관계에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 659-6 4층 404호 · 도로명주소 새뿔길 28-6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 4층 404호 · 비교면적 52.4㎡ |
| 소유자 | 김경옥 (2021.12.06 소유권이전 · 거래가액 252,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.15 을구 5번 근저당권 · 김수월 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 먼저 들어온 임차인, 뒤늦게 생긴 말소기준
박소영의 전입·점유일 2021.11.19는 말소기준 근저당 2022.03.15보다 앞섭니다. 확정일자는 2021.09.15이고 임차보증금은 252,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약 이전의 기본 권리구조는 ‘대항력 有 + 우선변제권 有’입니다. 반면 김수월 근저당 이후의 신진아 근저당, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 서울특별시·금천구· 안산시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 확약이 인수 구조를 바꾼다
| 임차권자 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박소영 주택 전부 · 임차권등기 | 252,000,000원 | 2021.11.19 | 2021.09.15 | 有 | 有 | 주택도시보증공사 |
③ 가격 비교 — 2.49억이 ‘싸다’고 단정하기 어렵다
비교 가능한 거래 표본은 같은 52.4㎡의 2021.12 거래 1건뿐이며 거래가는 252,000,000원입니다. 현재 최저매각가 249,000,000원은 이 거래가의 98.8%입니다. 금액 차이는 작고 거래 시점도 2021년이어서, 이 한 건만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단하기에는 근거가 부족합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 52.4㎡ | 4 | 252,000,000원 |
| 현재 최저가 | 52.4㎡ | 4 | 249,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,286,000원 |
| 1. 임차인 박소영 보증금(우선변제) | 252,000,000원 | 244,714,000원 |
| 2. 근저당 · 김수월 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 신진아 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 박소영 보증금의 미배당액은 7,286,000원입니다. 다만 2026.06.01 확약으로 해당 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 그 임차관계의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신길온천역 남동측 근거리에 위치하며, 주위에는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물의 4층 404호이며, 위생·급배수·난방·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 다락. 건축물대장 현황도상 내부계단을 통해 출입 가능한 다락이 있어 감정평가에 반영됐습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지이며 동측 및 북서측으로 도로와 접합니다. 제1종일반주거지역이고 공시지가는 1,642,000원/㎡입니다.
- 규제 표기. 평가자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 규모·거래. 2016.02.26 준공, 12세대 규모이며 제공된 52.4㎡ 거래 표본은 2021.12의 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 당사자를 직접 대조하세요.
- 임차권등기 말소. 박소영 명의 주택임차권등기의 실제 말소 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 별도 미상 표기 확인. 전입·보증금이 확인되지 않은 명세서 표기가 주택도시보증공사의 승계관계와 동일한지, 별개의 점유·임차관계인지 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 249,000,000원은 2021.12 거래가 252,000,000원의 98.8%입니다. 현재 가치 판단에는 추가 거래자료 확인이 필요합니다.
- 현황 확인. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고 내부계단을 통한 다락이 존재하므로 실제 점유·내부 상태를 확인하세요.
맺으며 — “인수는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건은 처음 보면 보증금 252,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험도가 매우 높은 구조입니다. 실제 배당 계산도 최저가 249,000,000원에서 박소영에게 244,714,000원만 배당돼 7,286,000원의 미배당이 남습니다. 그러나 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.01자로 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에, 박소영 임차관계의 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
다만 확약만 보고 곧바로 안전하다고 끝내기에는 확인사항이 남습니다. 명세서의 전입·보증금 미상 표기가 확약 대상과 동일한 승계관계인지 확인해야 하고, 국세·지방세 압류 중 당해세 여부도 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 가격 측면에서도 신건 최저가 249,000,000원은 확인 가능한 2021.12 거래 252,000,000원의 98.8%라 차이가 크지 않습니다. 핵심은 ‘보증금 7,286,000원을 인수하느냐’가 아니라, 확약이 실제로 완결됐는지 확인한 뒤 249,000,000원의 가격 자체를 다시 검증하는 것입니다.
