수원지방법원 2025타경53387. 안산시 상록구 일동의 1층 101호 다세대주택입니다. 이 물건은 최저가만 보면 감정가와 같은 137,000,000원 신건이지만, 권리분석의 기준 가격은 그 금액이 아닙니다. 임차인 이송이는 2021.09.17 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.29입니다. 말소기준으로 계산된 2022.03.08 압류보다 전입이 앞서 대항력이 있으며, 매각물건명세서에도 보증금 155,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 신건 137,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,718,000원 공제 후 임차인에게 134,282,000원이 배당되고, 보증금 부족분 20,718,000원이 매수인에게 남습니다. 1회·2회 유찰되어 낙찰가가 내려가면 인수액은 각각 47,734,400원, 69,298,240원으로 커집니다. 즉 최저가 하락을 곧바로 가격 메리트로 볼 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53387 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 127-2 1층 101호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 구룡동길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 4층건 내 제1층 제101호 · 사용승인일 2002.05.07 |
| 소유자 | 신재욱 · 2021.09.17 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 155,123,100원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이송이 | 주택 전부 | 2021.09.17 | 2021.07.29 | 155,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
이송이는 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사합니다. 그러나 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 을구 9번 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 대항력 있는 임차보증금의 미변제 부분까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
한국플러스빌은 총 7세대이고, 대상 면적은 62.55㎡로 매칭되어 있습니다. 제공된 거래표본은 2021.07 두 건으로 59.54㎡ 2층 119,000,000원, 62.55㎡ 1층 155,000,000원입니다. 평균은 137,000,000원, 최신 거래는 119,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 59.54㎡ | 2 | 119,000,000원 |
| 2021.07 | 62.55㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 평균 | 62.55㎡ | 2건 | 137,000,000원 |
표면 최저가 137,000,000원만 보면 최근 12개월 평균과 정확히 같은 100.0%입니다. 하지만 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득을 약 155,000,000원으로 봐야 하고, 이는 평균 137,000,000원보다 높습니다. 최신 거래 119,000,000원과 비교해도 실질취득액이 훨씬 높아 신건에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 1. 임차인 이송이 보증금 | 155,000,000원 | 134,282,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이송이 | 155,123,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서 임차인 보증금 중 134,282,000원이 배당되고 20,718,000원이 미변제되어 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당 및 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산성호중학교 남동측 인근이며 다세대주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 구조. 철근콘크리트조 4층 건물의 1층 101호이며 사용승인일은 2002.05.07입니다. 기본 위생·급배수·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역·성장관리권역 등이며 공시지가는 1,542,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 한국플러스빌은 총 7세대이며 제공된 실거래는 2건입니다. 최근 비교 가능한 거래가 2021.07에 집중되어 있어 개별 호수 가격 판단 시 원자료 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 계산. 신건 최저가 137,000,000원에 인수 예상액 20,718,000원이 존재합니다. 유찰 시에는 인수액이 더 커집니다.
- 임차인 대항력 확인. 전입 2021.09.17이 말소기준 2022.03.08보다 앞섭니다. 보증금 미변제분 인수 조건을 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있으므로 일반 응찰자는 최고가매수신고 이후의 절차까지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감과 임차인 미배당액이 변동할 수 있습니다.
- 관계인 확인. 임차인 이송이와 강제경매 신청채권자 이송이의 동일성 및 임대차 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 보증금이 따라온다”
이 사건의 승부처는 감정가 137,000,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 155,000,000원이 최저가보다 크고, 배당으로 전액 해소되지 않은 잔액은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 커져 실질취득은 약 155,000,000원 수준에 고정되는 구조로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 137,000,000원과 최신 거래 119,000,000원보다 높은 수준입니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권이 있어 외부 낙찰도 제한될 수 있습니다. 이 사건은 ‘최저가가 얼마까지 내려가느냐’보다 ‘대항력 보증금을 얼마까지 떠안느냐’를 먼저 계산해야 하는 경매입니다.
