수원지방법원 2025타경53427. 시흥시 거모동 부길맨션 D동 4층 401호, 전용 39.33㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박인정이며 2021.12.23. 매매를 원인으로 73,000,000원에 취득했습니다. 현 등기에서 경매의 말소기준은 2024.12.26. 채권자 엄금옥의 가압류 85,000,000원입니다. 이어 2025.10.10. 같은 엄금옥이 강제경매개시결정을 받았고, 두 권리 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
을구에 과거 여러 근저당권이 있었지만 한국양봉축산업협동조합·황간신용협동조합·국민은행· 군자농업협동조합 관련 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 담보권은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 “임대관계 미상”으로 기재되어 있으므로, 임차인이 없다고 단정하기보다 현황조사·전입세대·점유자를 입찰 전에 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53427 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 거모동 1721-2 부길맨션 디동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.33㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 4층 401호 |
| 소유자 | 박인정 (2021.12.23. 매매, 거래가 73,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 75,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엄금옥 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
현재 말소기준은 갑구 8번 가압류 · 엄금옥 85,000,000원입니다. 이 가압류와 이후 갑구 9번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 을구의 근저당권들도 이미 말소된 상태여서 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 표본은 1건, 신건 최저가는 그보다 높다
제공된 부길맨션 C동·D동 동일 면적 39.33㎡의 실거래 표본은 1건입니다. 거래 시점은 2021.12, 4층, 거래가는 73,000,000원입니다. 감정가와 신건 최저가는 75,000,000원으로 이 표본보다 2,000,000원 높고, 제공된 비교지표상 102.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 39.33㎡ | 4 | 73,000,000원 |
| 평균 | 39.33㎡ | 1건 | 73,000,000원 |
표본이 한 건뿐이고 거래 시점도 2021.12이므로 이 73,000,000원을 현재 시세로 단정하기는 어렵습니다. 그러나 제공된 가격자료 범위에서는 최저가 75,000,000원이 비교 거래가보다 높기 때문에, 신건을 두고 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,750,000원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 엄금옥 | 85,000,000원 | 73,250,000원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 엄금옥 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 75,000,000원 가정 시 집행비용 1,750,000원을 제외한 73,250,000원이 갑구 8번 가압류에 배당되는 계산입니다. 제공된 배당 계산상 총 미배당은 96,750,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 거모동 도일초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지는 세장형이며 북동측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,449,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 부길맨션 C동·D동은 총 18세대이고 제공된 동일면적 실거래 표본은 1건이라 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자·전입세대·임대차관계를 확인하세요.
- 가격 비교. 최저가 75,000,000원은 제공된 동일면적 거래가 73,000,000원보다 높습니다. 한 건뿐인 표본만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 말소기준 재확인. 갑구 8번 엄금옥 가압류 85,000,000원이 말소기준이며 이후 경매개시결정도 소멸 예정인지 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 미배당이 발생하더라도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 자체를 매수인의 추가 지급액으로 혼동하지 마세요.
- 내부상태 확인. 감정평가의 내벽·창호 상태는 탐문사항이 포함되어 있으므로 실제 내부 상태와 수리비를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계와 최근 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·점유 확인이 남는다
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 가압류 85,000,000원과 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 과거 근저당권도 이미 말소돼 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가서가 임대관계를 미상으로 두고 있어 점유 리스크를 완전히 지울 수 없고, 가격 또한 신건 최저가 75,000,000원이 유일한 동일면적 거래가 73,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 복잡해서 피할 물건”이라기보다 점유관계를 확인하고, 제한된 시세 표본보다 높은 신건 가격을 어떻게 볼 것인지가 핵심인 물건입니다.
