수원지방법원 2025타경53500. 시흥시 하중동 850-1 토지와 주건축물제1동이 함께 매각되는 사건입니다. 건축물대장상 이용은 1층 소매점, 2층 다가구주택 2가구, 3층 다가구주택 2가구, 4층 다가구주택 2가구입니다. 토지는 216.7㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
권리의 기준점은 2019.05.22 설정된 단원신용협동조합의 채권최고액 390,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 추가로 설정됐고, 2024.02.02에는 이현숙의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이들 후순위 권리와 이후 압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53500 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 하중동 850-1 · 경기도 시흥시 하중로173번길 8 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택·소매점 |
| 이용상태 | 1층 소매점 · 2층 다가구주택 2가구 · 3층 다가구주택 2가구 · 4층 다가구주택 2가구 |
| 토지 | 대 · 216.7㎡ · 제1종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 김경자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,380,535,700원 / 1,380,535,700원 (신건) |
| 청구액 | 494,985,250원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 핵심
말소기준권리는 2019.05.22 을구 1번 단원신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·압류·임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2026.07.10에는 단원신용협동조합의 을구 1번·2번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
확인된 임차·점유 신고는 여러 호실에 걸쳐 있습니다. 각 전입일은 모두 2019.05.22 말소기준권리 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 보증금이 확인된 임차인과 보증금이 확인되지 않은 점유자가 함께 있으므로, 실제 배당과 명도 단계에서는 호실별 계약관계와 점유현황을 다시 대조해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 소윤호 | 302호 | 2023-03-21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025-11-05 |
| 정재환 | 202호 | 2019-08-07 | 2019-08-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025-11-05 |
| 우희상 | 미상 | 2024-06-03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 조건희 | 미상 | 2023-11-07 | 2023-10-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026-03-16 |
| 박숙자 | 1층 | 2023-07-17 | 미상 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 2025-12-29 |
| 유석진 | 1층 101호 | 2021-11-08 | 미상 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 정대용 | 건물 2층 중 별지도면표시 부분 | 2022-02-22 | 2022-02-07 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 2026-03-06 |
| 이석균 | 건물 4층 73.02㎡ 중 도면표시 부분 | 2022-04-08 | 2022-03-21 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 2026-03-24 |
| 임차권자 | 미상 | 2022-04-08 | 2022-03-21 | 0원 | 없음 | 미상 | 2025-11-20 |
③ 가격 — 신건이지만 시세 평가는 보류
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 1,380,535,700원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 1,104,428,560원, 2회 유찰 시 시나리오는 883,542,848원입니다. 다만 주변 또는 유사 물건의 실거래 비교가 확인되지 않아 이 숫자만으로 신건이 싸거나 비싸다고 단정하기는 어렵습니다.
| 현재 회차 | 1,380,535,700원 · 신건 · 감정가 100% |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 1,104,428,560원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 883,542,848원 · 감정가 64% |
| 현재 매수인 인수 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,380,535,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,205,357원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 단원신용협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 단원신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 이현숙 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 614,330,343원 |
채권 합계 750,000,000원은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시 시나리오에서 모두 전액 배당되는 것으로 계산되어 미배당액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하중초등학교 북서측 인근으로 유사 형태의 주상용건물, 공동주택, 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근과 주정차가 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층. 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 1층 출입보안설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 216.7㎡ · 제1종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로각지입니다.
- 규제. 지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 중로2류 및 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,458,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금부터 확인. 시흥시·국 압류가 확인되므로 당해세 여부와 실제 체납액을 확인해야 합니다.
- 호실별 임대차 원본 대조. 여러 임차인의 보증금이 미상이고 점유부분도 일부 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유를 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 정대용 150,000,000원, 이석균 140,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
- 명도 계획. 매수인 인수액이 0원이어도 다수 점유자가 있는 다가구 건물인 만큼 호실별 명도 절차를 고려해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 실제 현황과 매각 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 임대수익·토지가치·건물상태를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “검토가 단순함”은 다르다
이 사건은 2019.05.22 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차·임차권의 전입이 모두 그 이후여서 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다. 그러나 1층 소매점과 2~4층 다가구주택으로 구성된 건물에 여러 점유관계가 존재하고, 국세·지방세 압류와 제시외 건물도 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 숨은 선순위 임차보증금보다는 세금 배당순위, 호실별 점유·명도, 일괄매각 범위, 그리고 1,380,535,700원의 가격 적정성을 실제 서류와 현장에서 확인하는 데 있습니다.
