수원지방법원 2025타경53587. 안산시 상록구 사동 정인빌리지 3층 302호, 감정평가상 다세대주택으로 방3·거실·주방겸식당·화장실2 구조입니다. 현재 말소기준은 2021.12.24. 국민건강보험공단 압류이며, 이후 이옥희 근저당 40,000,000원, 이정연 근저당 100,000,000원, 근로복지공단 가압류 4,715,000원, 김명은 임차권등기 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
핵심은 임차권입니다. 김명은은 2021.10.08. 전입·점유, 2021.09.02. 확정일자를 갖춰 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이고 보증금은 176,000,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 보증금보다 내려갈수록 미배당액을 매수인이 떠안게 되어 실질취득가가 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 그 위험을 바꾸는 별도 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1384-10 정인빌리지 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등) |
| 소유자 | 정성원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 말소기준 | 2021.12.24. 국민건강보험공단 압류 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
등기부상 2015.07.30. 시흥제일새마을금고 근저당 300,000,000원은 2015.10.19. 말소됐고, 2015.10.16. 무궁화신탁 신탁등기도 2021.10.08. 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.12.24. 국민건강보험공단 압류입니다. 김명은의 전입일 2021.10.08.은 이보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있으나, 앞서 본 2026.06.01. 확약으로 김명은 관련 잔존보증금 인수는 실질 0원*입니다.
② 임차인·점유 현황
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명은 | 2021.10.08 | 176,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* 확약 적용 |
| 임동호 | 2025.01.23 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 말소기준 이후 전입 |
| 권미진 | 2025.06.13 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 말소기준 이후 전입 |
| 주택도시 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 원본 확인 필요 |
| 김명은의 | 2021.10.08 | 0원 | 有 | 有 | 배당요구 2026.01.12 |
김명은 관련 확약은 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.06.01. 제출한 내용에 따라 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 반영한 것입니다. 확약 밖의 미상 점유기재까지 동일하게 처리하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1.80억도 시세지표보다 높다
정인빌리지B동 전용 66.14㎡ 거래 표본은 2023.02. 2층 140,000,000원 1건입니다. 제공된 시세 비교지표 역시 140,000,000원이며, 현재 최저매각가 180,000,000원은 이 비교지표의 128.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 66.14㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 비교지표 | 66.135㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 김명은 보증금 | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이옥희 | 40,000,000원 | 680,000원 |
| 3. 근저당 · 이정연 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 4,715,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 176,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 김명은 보증금 176,000,000원이 전액 우선배당되어 매수인 인수액도 0원입니다. 1회·2회 유찰 시 원 계산모형에는 각각 34,816,000원, 63,212,800원의 인수액이 잡히지만, 이는 2026.06.01. 확약을 별도 반영하기 전의 룰상 계산값입니다. 김명은 관련 잔존액은 확약에 따라 매수인 실질 부담 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초당초등학교 서측 인근 정인빌리지 비동. 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주거지대로 야산·공원·학교·주상복합부동산 등이 주변에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 직선거리 약 1.1km 지점에 사리역(수인분당선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호이며 개별난방, 위생·급배수·출입구보안개폐설비가 되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남서측으로 폭 6미터 정도 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,585,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 집합건축물대장 도면상의 위치와 현황상 문패 위치가 불일치하며, 비동은 인접 정인빌리지 에이동과 연결돼 외관상 한 동으로 보입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·잔존보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 원문으로 재확인하세요.
- 미상 점유 확인. ‘주택도시’ 기재의 실제 주체, 전입일, 보증금, 점유관계가 확약 대상과 동일한지 별도로 확인해야 합니다.
- 후순위 점유. 임동호·권미진은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 현황 위치 확인. 집합건축물대장 도면과 문패상 위치 불일치가 있으므로 302호의 실제 전유부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 시세 표본이 2023.02. 거래 1건뿐이므로 180,000,000원 신건 가격의 적정성을 별도 실거래·매물 조사로 보완해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 확약으로 큰 권리는 풀렸지만, 가격과 미상 점유가 남는다
이 사건의 가장 큰 권리문제는 보증금 176,000,000원의 선순위 임차권이었습니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.06.01. 확약으로 김명은 관련 대항력과 잔존보증금 청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의해, 그 부분의 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 반면 확약 밖의 ‘주택도시’ 기재는 대항력 판단자료가 부족하고, 현황상 호실 위치 불일치도 확인이 필요합니다. 여기에 신건 180,000,000원은 시세 비교지표 140,000,000원의 128.6%입니다. 따라서 이 물건은 주된 권리위험은 크게 낮아졌지만, 가격과 미상 점유를 해결하지 않은 채 신건에 접근하기는 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
