수원지방법원 2025타경53589. 안산시 상록구 월피동 주공아파트 204동 9층 905호입니다. 현재 소유자는 김지연이며, 2010년 3월 15일 증여로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2012년 1월 11일 설정된 주식회사아이비케이캐피탈 근저당권 169,000,000원입니다. 이후 2022년 6월 27일 설정된 에이파이낸셜대부주식회사 전세권 5,000,000원과 2025년 10월 28일 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
배당표 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 별도의 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인이 존재한다고 볼 근거는 없으나, 실제 점유자와 전입·확정일자 여부는 입찰 전 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53589 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 446 주공아파트 204동 9층 905호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 안산천동로 146 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 분석 기준 49.77㎡ · 9층 |
| 소유자 | 김지연 (2010.03.15 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 단지 정보 | 주공2 · 870세대 · 1994.06.20 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 IBK캐피탈 근저당
임차인 신고 내역 없음. 말소기준권리는 2012.01.11의 아이비케이캐피탈 근저당권 169,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 전세권 5,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 7.5% 높다
동일 단지 주공2, 동일 면적 49.77㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 244,625,000원, 최신 거래는 2026년 8월 232,000,000원입니다. 현재 최저가 263,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.5%로, 현 회차에서 “시세보다 저렴하다”고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.77㎡ | 6 | 232,000,000원 |
| 2026.08 | 49.77㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 49.77㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 49.77㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 49.77㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 6 | 262,500,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 11 | 257,000,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 1 | 204,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.77㎡ | 12건 | 244,625,000원 |
거래 범위는 204,000,000원~280,000,000원이고 최근 12개월 평균은 244,625,000원입니다. 현재 최저가 263,000,000원은 평균보다 18,375,000원 높습니다. 최신 거래 232,000,000원과 비교하면 31,000,000원 높습니다. 실질취득 역시 인수액이 0원이므로 현 회차에서는 263,000,000원으로 같아, 가격 판단 기준을 최저가와 달리 볼 이유도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아이비케이캐피탈 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 3. 전세권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,518,000원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권 합계 174,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 84,518,000원이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 263,000,000원 | 174,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 210,400,000원 | 174,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 168,320,000원 | 165,163,520원 | 8,836,480원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 210,400,000원으로 최근 12개월 평균 244,625,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 168,320,000원이고 채권 미배당 8,836,480원이 발생하지만, 제공된 시뮬레이션에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되지 않고 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광덕초교 남측 인근으로, 주변에 아파트단지·공원·학교·생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 단지 내 포장도로를 통해 주요 간선도로로 출입합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 피.씨조 경사지붕이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 아파트 부지이며 공시지가는 2,172,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가구역 기록. 감정자료에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 환금성 참고. 주공2는 870세대, 1994.06.20 준공 단지이며 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현 최저가 263,000,000원은 최근 12개월 평균 244,625,000원의 107.5%입니다. 현재 회차에서 시세 할인으로 접근하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 2026.08 최신 거래 232,000,000원과 현재 최저가의 차이는 31,000,000원입니다.
- 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입 여부를 반드시 확인하세요.
- 전세권. 2022.06.27 에이파이낸셜대부주식회사 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 채권 관계. 청구금액 60,000,000원과 신청채권 배당 0원 표시는 실제 채권순위·질권관계 원문과 대조하세요.
- 과거 경매 기록. 2019.10.17 월피주공2단지 입주자대표회의의 강제경매개시결정이 있었고 2019.12.20 취하됐습니다. 현재 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 감정자료는 내부구조를 외부관찰 및 건축물대장 현황도면으로 확인했다고 기재하므로 실제 내부현황을 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 가격까지 안전하다고 볼 수 없다
이 사건은 제공된 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 전세권도 소멸하는 구조입니다. 그러나 현재 최저가와 실질취득액은 모두 263,000,000원으로, 최근 12개월 평균 244,625,000원의 107.5%입니다. 최신 거래 232,000,000원보다도 31,000,000원 높습니다. 여기에 감정상 임대관계가 미상이고 신청채권 배당 구조도 원문 대조가 필요한 만큼, 현 회차의 핵심은 “권리가 깨끗한가”보다 “이 가격과 점유상태를 감수할 이유가 있는가”에 있습니다.
