서울남부지방법원 2025타경11928. 양천구 신월동 혜성오피스텔 6층 604호, 전용 27.81㎡ 물건입니다. 소유자 김대성은 2023년 10월 14일 매매를 원인으로 2023년 11월 13일 거래가액 333,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 2022년 설정됐던 수협은행 근저당권은 2023년 3월 27일 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025년 9월 8일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

문제는 그 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 정영준은 2023년 11월 13일 전입·점유, 2023년 10월 23일 확정일자, 보증금 302,000,000원으로 2025년 2월 28일 임차권등기를 마쳤습니다. 원칙적인 배당계산만 보면 현재 최저가에서는 보증금 중 179,216,732원이 미배당되어 매수인 인수로 잡히지만, 매각물건명세서 비고에 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.

하지만 김태경은 별도입니다. 2025년 7월 3일 전입 사실은 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 말소기준일인 2025년 9월 8일보다 앞선 전입이므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 처리해야 하며, 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최종 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 즉 정영준의 큰 보증금 문제는 조건부로 정리됐지만, 확약 밖 미상임차 위험이 하나 남아 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 큰 임차권은 조건부 해소, 미상임차는 잔존

2022년 수협은행 근저당권은 2023년 3월 이미 등기부상 말소됐습니다. 이후 정영준의 주택임차권이 2025년 2월 28일 등기됐고, 김태경은 2025년 7월 3일 전입했습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025년 9월 8일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로 두 점유관계 모두 그보다 앞섭니다.

② 시세 비교 — 41.9% 할인보다 먼저 볼 것은 ‘조건’

혜성오피스텔 전용 27.81㎡의 최근 거래를 보면 최신 거래는 2026년 6월 7층 299,000,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 표본 2건의 평균도 299,000,000원입니다. 현재 최저가 125,338,000원은 이 기준의 41.9%입니다.

다만 전체 12건 평균 324,333,333원은 2022년 370,000,000원·375,000,000원, 2023년 360,000,000원 같은 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 실제로 최근 12개월 가격은 과거 구간보다 -9.2% 낮아졌습니다. 따라서 이 물건은 “전체 평균 대비 38.6%”라는 숫자보다 최근 299,000,000원 시세와 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 125,338,000원 가정)

배당계산상 정영준 보증금의 부족분은 179,216,732원입니다. 다만 이는 명세서의 포기·말소 조건을 적용하기 전 계산상 금액입니다. 해당 조건이 이행되는 구조에서는 정영준 관련 실질 인수를 0원*으로 보며, 주택도시보증공사의 302,000,000원 청구를 정영준 보증금과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 김태경의 보증금은 미상이므로 위 배당표에 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 정영준 미배당액은 늘어도 실질 인수는 조건부 0원*

보통 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 물건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건도 정영준 보증금만 기계적으로 계산하면 같은 형태지만, 명세서의 HUG 미배당 잔액 청구 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 정영준 부분은 예외적으로 실질 0원*으로 처리됩니다. 다만 김태경은 이 조건과 무관하므로, 그 보증금이 확인되기 전까지는 낙찰가가 내려간다는 이유만으로 전체 취득비용이 그대로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 관련 공부상 용도는 오피스텔이며, 폐문부재로 내부 확인은 이루어지지 않았습니다.
• 입지. 신월5동주민센터 남서측에 위치하고, 주변은 오피스텔·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층·지상10층 건물이며 사용승인은 2022.08.04입니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 기계식 주차장이 설치된 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 4,535,000원/㎡입니다.
• 환금성. 혜성오피스텔은 10세대이고, 최근 가격은 과거 대비 9.2% 하락했습니다. 경매 통계 평균 유찰 2.6회에 비해 본건은 이미 4회 유찰돼 환금성과 응찰수요를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김태경 보증금 확인이 1순위. 전입일 2025.07.03은 말소기준 2025.09.08보다 빠릅니다. 보증금·계약서·확정일자·실제 점유 여부를 확인하기 전에는 인수금액을 0원으로 확정하지 마세요.
• HUG 포기·말소 조건 원문 확인. 정영준 관련 미배당액 179,216,732원은 명세서 비고의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 전제되어야 실질 0원*입니다.
• 보증금 중복합산 금지. 주택도시보증공사는 정영준의 주택임차권승계인입니다. 정영준 보증금 302,000,000원과 HUG 청구 302,000,000원을 별도 임차보증금 두 건처럼 더하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 299,000,000원이며 최근 가격 추세는 -9.2%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 324,333,333원을 기준으로 가격 가점을 주지 마세요.
• 4회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 41% 수준까지 내려왔습니다. 단순 할인율보다 임차관계·10세대 오피스텔의 환금성·내부 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 내부·설비 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부와 설비 정상 작동 여부를 확인하지 못했습니다. 기계식 주차장과 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 관계와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “41.9% 할인”만 보고 들어갈 물건은 아니다

표면 가격만 보면 강합니다. 감정가 306,000,000원에서 네 번 유찰돼 125,338,000원까지 내려왔고, 최신 거래와 최근 12개월 평균 299,000,000원의 41.9%입니다. 정영준의 302,000,000원 보증금도 명세서의 주택도시보증공사 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수 0원*으로 정리되는 구조입니다.

그럼에도 등급을 높이기 어려운 이유는 명확합니다. 김태경이라는 별도 미상임차인이 남아 있고, 그 전입일은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자를 알 수 없어 대항력 여부와 최종 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 여기에 최근 가격은 과거 대비 9.2% 하락했고, 10세대 오피스텔이 이미 4회 유찰됐습니다. 결론은 가격은 매력적이지만 권리확인이 끝나지 않았다입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라 김태경의 보증금·점유관계를 입찰 전에 얼마나 확실히 확인하느냐입니다.