수원지방법원 2025타경53618. 시흥시 산현동 물왕레이크뷰 1층 106호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기부는 집합건물로 구성돼 있습니다. 권리의 기준점은 2018.04.24 중소기업은행 근저당이며, 2023년 이후의 압류와 현재 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이원근의 전입일은 2023.12.01로 말소기준일인 2018.04.24보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차인의 확정일자와 우선변제 여부, 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 실제 배당순위는 원본 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53618 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 산현동 492 물왕레이크뷰 1층106호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 목감전원로 34 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 제4층 건물 내 제1층 제106호 |
| 소유자 | 안다미로주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,496,000,000원 / 1,496,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,380,603,759원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.04.24 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 시흥시 압류 2건과 2025.10.30 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2023년 강제경매와 임의경매는 각각 등기부상 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 후순위, 매수인 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이원근 | 106호 · 주거 | 2023.12.01 | 50,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임차인의 전입일 2023.12.01은 말소기준권리 2018.04.24보다 늦습니다. 따라서 보증금 50,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니며, 현재 배당계산에서도 매수인 인수 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격을 평가하면 안 된다
현재 회차는 감정가의 100%인 1,496,000,000원이 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 1,496,000,000원입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,496,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,360,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,580,000,000원 | 1,478,640,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,101,360,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 근저당권 배당으로 소진되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산현초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 도로. 남서측 약 15미터, 북서측 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 727.0㎡, 공시지가는 1,939,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물로 표기돼 있으며, 1층 음식점의 파이프천막 무단증축 약 24㎡가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 비교. 신건 최저가 1,496,000,000원의 가격 경쟁력을 판단하려면 인근 근린생활시설·상가 실거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 2,580,000,000원과 2021.10.05 변경액 1,555,800,000원이 모두 확인되므로 배당요구 채권액과 채권계산서 원본을 확인해야 합니다.
- 임차인 서류. 이원근의 확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정 이용상태는 근린생활시설인데 임차인 조사에는 주거 이용으로 기재돼 있으므로 실제 사용형태와 건축물 용도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 무단증축 약 24㎡의 현존 여부, 원상회복 가능성 및 관련 부담을 관할기관과 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건과 가격은 별도 검증
이 사건은 확인된 임차인의 전입이 말소기준보다 늦고, 배당계산상 매수인 인수 0원이라는 점에서 권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 감정평가상 근린생활시설과 임차인의 주거 이용 기재가 엇갈리고, 집합건축물대장에는 무단증축 약 24㎡의 위반건축물 표기가 있습니다.
또한 동일 비교군의 최근 실거래 가격이 없어 신건 최저가 1,496,000,000원이 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 인수 위험보다 현황·위반건축물·가격 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
